房地产/房地产开发
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中新集团（601512.SH）
2026 年 08 月 26 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/8/25
当前股价(元) 7.75
一年最高最低(元) 11.41/7.37
总市值(亿元) 116.16
流通市值(亿元) 116.16
总股本(亿股) 14.99
流通股本(亿股) 14.99
近 3 个月换手率(%) 16.77
股价走势图
数据来源：聚源
《收入提升利润高增，产业投资多层
次布局 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》
-2026.4.22
《营收利润同比增长，区中园出租率
维 持 高 位 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》
-2025.8.28
土地开发收入大幅下降，利润韧性依赖产业投资
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 营收利润下降，利润主要依赖产业投资，维持“买入”评级
中新集团发布 2026 半年报，受土地开发收入下滑影响，公司上半年业绩承压。
公司园区运营质量提升，新兴业务有望增厚业绩，我们维持盈利预测，预计公司
2026-2028 年归母净利润分别为 10.9、11.5、12.2 亿元，EPS 分别为 0.73、0.76、
0.81 元，当前股价对应 PE 分别为 10.7、10.1、9.5 倍，维持“买入”评级。
⚫ 收入大幅下滑，利润韧性依赖产业投资
公司 2026H1 实现营业收入 11.05 亿元，同比-47.5%；归母净利润 5.11 亿元，同
比-13.7%；扣非归母净利润 3.93 亿元，同比-28.0%；经营性净现金流 5.05 亿元，
同比-32.7%；毛利率 45.33%，同比+0.87pct。营收腰斩主因园区开发运营收入大
幅收缩 ，上半年向苏州工业园区管委会收取的园区开发运营收入仅 1.0 亿元
（2025H1 为 10.2 亿元）。利润降幅远小于营收降幅，主要靠： （1）公允价值变
动收益 3.37 亿元（2025H1 为 0.56 亿元） ； （2）投资收益 2.73 亿元（2025H1 为
1.49 亿元） ； （3）非流动性资产处置损益 1.58 亿元。
⚫ 区中园出租率分化，具身智能载体加速落地
分业务看，2026H1 园区开发运营收入 6.56 亿元， 利润3.37 亿元； 绿色公用业务
收入 3.81 亿元，利润 1.05 亿元。产城融合园方面，公司开发运营面积超 250 平
方公里， 上半年新增内外资注册项目61 个、 注册资本超22.6 亿元。 区中园方面，
嘉善智慧园一期和苏锡通智能制造产业园一期约 20 万方投运后出租率分别约
90%和 77%，苏州工业园区内项目仍保持 91% 高出租率， 但外部新拓项目去化承
压。公司上半年已落地签约具身智能项目 16 家，“载体+基金+生态”模式初现。
⚫ 两翼平稳推进，产业投资成利润核心支柱
（1）绿色发展：截至6 月底， 中新绿能、 中新春兴累计并网约700MW，上半年
中新联科处理工业废水 79 万吨，同比+35%。（2）产业投资：累计认缴外部市场
化基金 55 支，认缴总额超 45 亿元；累计直投科技项目 49 个，合计投资 7.12 亿
元。上半年追投国顺激光、松应科技，新增瞬恒智能、数预智能，并出资1.5 亿
元参与元生创投四期基金。
⚫ 风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 2,685 3,214 3,463 3,661 3,857
YOY(%) -26.6 19.7 7.7 5.7 5.3
归母净利润(百万元) 637 1,056 1,090 1,146 1,217
YOY(%) -53.2 65.8 3.2 5.2 6.2
毛利率(%) 50.4 44.2 43.0 43.3 44.2
净利率(%) 23.2 37.9 35.8 35.6 35.9
ROE(%) 3.2 6.0 5.8 5.8 5.8
EPS(摊薄/元) 0.43 0.70 0.73 0.76 0.81
P/E(倍) 18.2 11.0 10.7 10.1 9.5
P/B(倍) 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6
数据来源：聚源、开源证券研究所
-16%
0%
16%
32%
48%
2025-08 2025-12 2026-04 2026-08
中新集团 沪深300
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开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
公
司
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究
公司信息更新报告
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附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 16898 17283 18578 18392 20179 营业收入 2685 3214 3463 3661 3857
现金 3161 3468 3736 3950 4160 营业成本 1332 1792 1973 2075 2151
应收票据及应收账款 2015 2398 2252 2664 2514 营业税金及附加 179 163 176 186 196
其他应收款 111 102 127 116 140 营业费用 18 12 17 19 18
预付账款 21 17 25 23 25 管理费用 267 257 260 267 270
存货 10766 10601 11570 10867 12389 研发费用 16 14 18 19 19
其他流动资产 825 696 868 772 950 财务费用 207 201 198 206 226
非流动资产 18465 19203 20368 21495 22642 资产减值损失 -244 -33 -20 -14 -10
长期投资 3547 3583 3922 4291 4693 其他收益 97 88 93 90 92
固定资产 2365 2713 2909 3048 3158 公允价值变动收益 -8 352 317 285 256
无形资产 163 155 144 129 112 投资净收益 287 363 382 421 463
其他非流动资产 12390 12752 13393 14027 14678 资产处置收益 36 0 12 15 16
资产总计 35363 36486 38946 39886 42820 营业利润 808 1512 1588 1669 1771
流动负债 9370 8125 10317 11487 14684 营业外收入 29 38 33 36 35
短期借款 1540 1046 1431 2978 4758 营业外支出 5 11 6 7 7
应付票据及应付账款 1597 1522 2065 1888 2414 利润总额 832 1539 1615 1698 1799
其他流动负债 6233 5556 6821 6622 7512 所得税 208 322 377 396 416
非流动负债 6790 8117 7146 5884 4457 净利润 624 1217 1238 1303 1383
长期借款 6128 7273 6246 4924 3429 少数股东损益 -13 161 149 156 166
其他非流动负债 662 844 900 961 1028 归属母公司净利润 637 1056 1090 1146 1217
负债合计 16160 16242 17463 17372 19141 EBITDA 1428 2197 2028 2148 2320
少数股东权益 4760 4938 5087 5243 5409 EPS(元) 0.43 0.70 0.73 0.76 0.81
股本 1499 1499 1499 1499 1499
资本公积 1234 1234 1234 1234 1234 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 11707 12571 13531 14564 15693 成长能力
归属母公司股东权益 14444 15306 16396 17272 18270 营业收入(%) -26.6 19.7 7.7 5.7 5.3
负债和股东权益 35363 36486 38946 39886 42820 营业利润(%) -57.4 87.1 5.0 5.1 6.1
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) -53.2 65.8 3.2 5.2 6.2
获利能力
毛利率(%) 50.4 44.2 43.0 43.3 44.2
净利率(%) 23.2 37.9 35.8 35.6 35.9
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 3.2 6.0 5.8 5.8 5.8
经营活动现金流 1109 1407 1328 979 932 ROIC(%) 3.8 6.2 5.3 5.4 5.5
净利润 624 1217 1238 1303 1383 偿债能力
折旧摊销 194 219 201 226 249 资产负债率(%) 45.7 44.5 44.8 43.6 44.7
财务费用 207 201 198 206 226 净负债比率(%) 34.3 32.5 28.5 27.7 27.1
投资损失 -287 -363 -382 -421 -463 流动比率 1.8 2.1 1.8 1.6 1.4
营运资金变动 -545 -116 384 -52 -213 速动比率 0.6 0.7 0.6 0.6 0.5
其他经营现金流 916 248 -312 -283 -251 营运能力
投资活动现金流 -1450 -386 -655 -632 -661 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1
资本支出 748 581 479 381 331 应收账款周转率 1.3 1.5 1.5 1.5 1.5
长期投资 -743 -165 -339 -369 -403 应付账款周转率 0.8 1.1 1.1 1.1 1.0
其他投资现金流 41 359 163 118 72 每股指标（元）
筹资活动现金流 -476 -677 -685 -1564 -1714 每股收益(最新摊薄) 0.43 0.70 0.73 0.76 0.81
短期借款 275 -494 385 1547 1780 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) 0.74 0.94 0.89 0.65 0.62
长期借款 -924 1146 -1027 -1323 -1495 每股净资产(最新摊薄) 9.64 10.21 10.94 11.52 12.19
普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率
资本公积增加 0 0 0 0 0 P/E 18.2 11.0 10.7 10.1 9.5
其他筹资现金流 173 -1330 -43 -1788 -1999 P/B 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6
现金净增加额 -817 341 -12 -1217 -1443 EV/EBITDA 16.1 10.5 11.2 10.8 10.1
数据来源：聚源、开源证券研究所
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
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