行业基本情况收盘点位1996.032436.171938.26行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《城市更新进入规划落地期 房企拿地销售边际改善》 - 2026.06.01房地产行业报告 （2026.6.1-2026.6.7）核心城市高溢价频现 央国企领跑谨慎补仓⚫ 投资要点根据中指院数据，2026 年1-5 月，百强房企拿地总额2411.6 亿元，同比下降40.5%，降幅较上月收窄6.2pct，企业拿地力度较1-4月有显著回升，但整体仍保持谨慎的态势。5 月北京、上海、杭州等核心城市陆续进行土拍，多宗地块竟拍出高溢价，央国企仍旧是土地市场主力军。2026 年1-5 月，百强房企销售总额为12292.3 亿元，同比降幅较1-4 月缩小4.7pct，连续三个月缩窄，多家央企销售业绩同比均有增长。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为155.22万方，本年累计新房成交面积为3581.49 万方，累计同比-7%。30 大中城市近四周平均成交面积为190.43 万方，同比+3.5%，环比+1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.66 万方，同比+18.8%，环比+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.12 万方，同比+1.9%，环比-0.4%，三线城市近四周平均成交面积为39.65 万方，同比-12.2%，环比+2%。上周14 城商品住宅可售面积为7360.86 万方，同比-7.21%，环比-0.3%，14 城去化周期为19.03 个月，其中一线城市去化周期为13.17 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为243.89 万方，本年累计二手房成交面积为5137.69 万方，累计同比+3.6%。20城近四周平均成交面积为266.26 万方，同比+19.3%，环比+2%。截至2026/5/25 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.45，环比-3.3%，挂牌价指数为142.74，环比-0.12%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为73 宗，成交住宅类土地数量为16 宗，新增供应商服类土地数量为55 宗，成交商服类土地数量为24 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.52，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9885.75 元/平方米，溢价率为19.51%，环比+10.31pct，成交商服类土地楼面均价为3252.25 元/平方米，溢价率为1.65%，环比-0.16pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌3.54%，沪深300 指数下跌1.54%，房地产指数跑输沪深300 指数2pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.1%，恒生综合指数下跌0.94%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.03pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-3%0%3%6%9%12%15%18%21%24%27%2025-062025-082025-102026-012026-032026-06房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为155.22 万方，本年累计新房成交面积为3581.49 万方，累计同比-7%。30 大中城市近四周平均成交面积为190.43 万方，同比+3.5%，环比+1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.66 万方，同比+18.8%，环比+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.12 万方，同比+1.9%，环比-0.4%，三线城市近四周平均成交面积为39.65 万方，同比-12.2%，环比+2%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7360.86 万方，同比-7.21%，环比-0.3%，14城去化周期为19.03 个月，其中一线城市去化周期为13.17 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%6/7/265/24/265/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%6/7/265/24/265/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%6/7/265/24/265/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%6/7/265/24/265/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为243.89 万方，本年累计二手房成交面积为5137.69 万方，累计同比+3.6%。20 城近四周平均成交面积为266.26 万方，同比+19.3%，环比+2%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/5/25 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.45，环比-3.3%，挂牌价指数为142.74，环比-0.12%。6,8007,0007,2007,4007,6007,8008,0008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为73 宗，成交住宅类土地数量为16 宗，新增供应商服类土地数量为55 宗，成交商服类土地数量为24 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.52，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9885.75 元/平方米，溢价率为19.51%，环比+10.31pct，成交商服类土地楼面均价为3252.25 元/平方米，溢价率为1.65%，环比-0.16pct。6/3/247/3/248/2/249/1/2410/1/2410/31/2411/30/2412/30/241/29/252/28/253/30/254/29/255/29/256/28/257/28/258/27/259/26/2510/26/2511/25/2512/25/251/24/262/23/263/25/264/24/265/24/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市6/3/247/3/248/2/249/1/2410/1/2410/31/2411/30/2412/30/241/29/252/28/253/30/254/29/255/29/256/28/257/28/258/27/259/26/2510/26/2511/25/2512/25/251/24/262/23/263/25/264/24/265/24/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市6/3/247/3/248/2/249/1/2410/1/2410/31/2411/30/2412/30/241/29/252/28/253/30/254/29/255/29/256/28/257/28/258/27/259/26/2510/26/2511/25/2512/25/251/24/262/23/263/25/264/24/265/24/2690平米以下90-144平米144平米以上6/3/247/3/248/2/249/1/2410/1/2410/31/2411/30/2412/30/241/29/252/28/253/30/254/29/255/29/256/28/257/28/258/27/259/26/2510/26/2511/25/2512/25/251/24/262/23/263/25/264/24/265/24/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌3.54%，沪深300 指数下跌1.54%，房地产指数跑输沪深300 指数2pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.1%，恒生综合指数下跌0.94%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.03pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第13、第3。0.01.02.03.04.05.06/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/263/29/264/12/264/26/265/10/265/24/266/7/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0006/7/265/24/265/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%6/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/264/10/264/24/265/8/265/22/266/5/26房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%6/6/256/19/257/2/257/15/257/28/258/10/258/23/259/5/259/18/2510/1/2510/14/2510/27/2511/9/2511/22/2512/5/2512/18/2512/31/251/13/261/26/262/8/262/21/263/6/263/19/264/1/264/14/264/27/265/10/265/23/266/5/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
天地源（+8%）、
万通发展（+7.54%）、
苏州高新（+2.7%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+2.44%）、华润置地（+1.7%）、越秀地产（+0.46%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+8.07%）、绿城服务（+4.06%）、建发物业（+1.84%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-6%-4%-2%0%2%4%6%8%煤炭通信机械设备石油石化银行基础化工家用电器国防军工电子钢铁环保建筑装饰轻工制造非银金融有色金属汽车纺织服饰社会服务计算机交通运输传媒商贸零售美容护理房地产公用事业农林牧渔医药生物食品饮料综合建筑材料电力设备-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%-15%-10%-5%0%5%10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%