投资要点
西南证券研究院分析师：李垚执业证号：S1250525060001电话：15618507501分析师：李艾莼执业证号：S1250525070004电话：17396222897行业相对指数表现数据来源：聚源数据股票家数行业总市值（亿元）12,540.7712,192.41行业市盈率TTM65.8沪深300 市盈率TTM14.0相关研究
1. 房地产行业周报（1.26-1.30）：二手房
成交同比回升，“三道红线”监管松动(2026-02-02)
2. 房地产行业周报（1.19-1.23）：新房同
环比显著下行，二手相对韧性、环比微升 (2026-01-25)
3. 房地产行业周报（1.12-1.16）：一二手
房成交同环比走低，开年弱势延续(2026-01-19)
4. 房地产行业周报（1.5-1.9）：一二手房
成交同环比双降，库存高位持稳(2026-01-12) 本周房地产行业表现较强。本周（2.2-2.6），申万房地产板块上涨0%，跑赢沪深300指数1.3pp（沪深300下跌1.3%）；交易额1205.2亿元，环比-23.7%。从个股涨跌幅来看，本周
京投发展、
荣安地产、皇庭国际等个股涨幅显著。
南山控股、万业企业、
三湘印象等个股跌幅显著。 43 城新房成交面积同比+360.3%，环比+48.7%；14 城二手房成交面积同比+443.7%，环比+81.5%。截至2/6，2月43城新房累计成交面积同比+360.3%，环比1月+48.7%，全年累计同比-1.6%。其中，一线城市2月成交同比+685%，环比+33.4%，全年累计同比+2.8%。二线城市2 月成交同比+385.9%，环比+54.8%，全年累计同比-3.6%。三四线城市2 月成交同比+152.6%，环比+59.9%，全年累计同比-1.9%。截至2/6，2月14城二手房累计成交面积同比+443.7%，环比1月同期+81.5%，全年累计同比+31.8%。 17城商品房库存面积环比-0.2%，去化周期157.2周；100大中城市供应土地面积同比-19.3%，成交土地面积同比+77.5%。截至2/5，17 个重点城市商品房库存面积18694.2 万平方米，较上周（1/29）环比-0.2%，去化周期157.2周。上周（1.26-2.1），供应土地1747.6 万平方米，同比-19.3%；供应均价1137 元/平方米，同比-30.5%；成交土地2151.4 万平方米，同比+77.5%；土地成交金额233.8亿元，同比+41.7%。上周土地成交楼面价1087元，溢价率3.1%。 政策方面，2 月5 日，深圳召开城市更新工作现场推进会，对高质量推进城市有机更新进行动员部署，明确多项目标任务与保障举措。 公司方面，京投发展（600683.SH）发布关于公司面向专业投资者非公开发行公司债券预案的公告。本次债券票面总额不超过人民币20亿元（含20亿元），本次债券面值100元，按面值平价发行。本次债券为固定利率债券，利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。本次债券的募集资金拟用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营及适用的法律法规允许的其他用途。 行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：
中国国贸（600007.SH）、
新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、
新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w（2423.HK）。 风险提示：销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。-8%-1%5%12%18%25%25/225/425/625/825/1025/1226/2房地产沪深300房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分图 目 录图1：近一年申万地产板块相对沪深300 走势........................................................................................................................................ 1图2：本周涨幅显著个股 ................................................................................................................................................................................ 1图3：本周跌幅显著个股 ................................................................................................................................................................................ 1图4：43 城商品房成交面积（万方，MA7） ........................................................................................................................................... 2图5：14 城二手房成交面积（万方，MA7） ........................................................................................................................................... 2图6：17 城库存面积及去化周期 ................................................................................................................................................................. 3图7：一线城市库存面积及去化周期.......................................................................................................................................................... 3图8：二线城市库存面积及去化周期.......................................................................................................................................................... 3图9：三四线城市库存面积及去化周期 ..................................................................................................................................................... 3图10：100 大中城市商品房土地供应面积及供应均价 ......................................................................................................................... 4图11：100 大中城市商品房土地成交面积与成交金额 ......................................................................................................................... 4图12：100 大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率 ......................................................................................................................... 4图13：100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 ......................................................................................................................... 4表 目 录表1：重点关注公司盈利预测与评级.......................................................................................................................................................... 7房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分
1 行情回顾
本周（2.2-2.6），申万房地产板块上涨0%，跑赢沪深300 指数1.3pp（沪深300 下跌1.3%）；交易额1205.2 亿元，环比-23.7%。从个股涨跌幅来看，本周京投发展、荣安地产、皇庭国际等个股涨幅显著。南山控股、万业企业、三湘印象等个股跌幅显著。图1：近一年申万地产板块相对沪深300 走势数据来源：ifind，西南证券整理图2：本周涨幅显著个股图3：本周跌幅显著个股数据来源：ifind，西南证券整理数据来源：ifind，西南证券整理-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%房地产沪深30023.72%13.66% 13.43%12.05% 11.07%9.44% 9.25%7.69% 7.55% 7.37%0%5%10%15%20%25%-4.83% -4.87% -4.90% -4.94%-6.05% -6.27%-8.42% -8.79% -8.87%-10.56%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分
2 基础数据
43 城新房成交面积同比+360.3%，环比+48.7%。截至2/6，2 月43 城新房累计成交面积同比+360.3%，环比1月+48.7%，全年累计同比-1.6%。其中，一线城市2月成交同比+685%，环比+33.4%，全年累计同比+2.8%。二线城市2 月成交同比+385.9%，环比 +54.8%，全年累计同比-3.6%。三四线城市2 月成交同比+152.6%，环比+59.9%，全年累计同比-1.9%。图4：43 城商品房成交面积（万方，MA7）数据来源：wind，西南证券整理注：43 城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、济南、宁波、佛山、东莞、惠州、南宁），三四线城市（扬州、韶光、江阴、嘉兴、温州、金华、泉州、柳州、绍兴、台州、常德、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、海门、宿州、玉林、龙岩、娄底、荆门、云浮、吉安）。14 城二手房成交面积同比+443.7%，环比+81.5%。截至2/6，2 月14 城二手房累计成交面积同比+443.7%，环比1 月同期+81.5%，全年累计同比+31.8%。图5：14 城二手房成交面积（万方，MA7）数据来源：wind，西南证券整理注：14 城包括北京、深圳、杭州、成都、青岛、厦门、南宁、苏州、南京、东莞、扬州、佛山、金华和江门。01/0101/1501/2902/1202/2603/1103/2504/0804/2205/0605/2006/0306/1707/0107/1507/2908/1208/2609/0909/2310/0710/2111/0411/1812/0212/1612/3001/0101/1501/2902/1202/2603/1103/2504/0804/2205/0605/2006/0306/1707/0107/1507/2908/1208/2609/0909/2310/0710/2111/0411/1812/0212/1612/30房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分17 城商品房库存面积环比-0.2%，去化周期157.2 周。截至2/5，17 个重点城市商品房库存面积18694.2 万平方米，较上周（1/29）环比-0.2%，去化周期157.2 周。其中，一线城市库存面积8133.6 万平方米，环比-0.2%，去化周期为120.8 周；二线城市库存面积7541.2万平方米，环比-0.2%，去化周期为190.5 周；三四线城市库存面积3019.4 万平方米，环比-0.1%，去化周期为251.3 周。图6：17 城库存面积及去化周期图7：一线城市库存面积及去化周期数据来源：wind，西南证券整理注：17 城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、南宁、福州、厦门、宁波、苏州），三四线城市（江阴、温州、泉州、莆田、宝鸡、东营）。数据来源：wind，西南证券整理图8：二线城市库存面积及去化周期图9：三四线城市库存面积及去化周期数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理100 大中城市供应土地面积同比-19.3%，成交土地面积同比+77.5%。上周（1.26-2.1），供应土地1747.6 万平方米，同比-19.3%；供应均价1137 元/平方米，同比-30.5%；成交土地2151.4 万平方米，同比+77.5%；土地成交金额233.8 亿元，同比+41.7%。上周土地成交楼面价1087 元，溢价率3.1%。其中，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、6.8%、2%。185001860018700188001890019000191002025/2/132025/3/62025/3/272025/4/172025/5/82025/5/292025/6/192025/7/102025/7/312025/8/212025/9/112025/10/22025/10/232025/11/132025/12/42025/12/252026/1/152026/2/5合计库存面积（万平）-左轴合计去化周期（周）-右轴2025/2/132025/3/62025/3/272025/4/172025/5/82025/5/292025/6/192025/7/102025/7/312025/8/212025/9/112025/10/22025/10/232025/11/132025/12/42025/12/252026/1/152026/2/5一线城市库存面积（万平）-左轴一线城市去化周期（周）-右轴2025/2/132025/3/62025/3/272025/4/172025/5/82025/5/292025/6/192025/7/102025/7/312025/8/212025/9/112025/10/22025/10/232025/11/132025/12/42025/12/252026/1/152026/2/5二线城市库存面积（万平）-左轴二线城市去化周期（周）-右轴2025/2/132025/3/62025/3/272025/4/172025/5/82025/5/292025/6/192025/7/102025/7/312025/8/212025/9/112025/10/22025/10/232025/11/132025/12/42025/12/252026/1/152026/2/5三四线城市库存面积（万平）-左轴三四线城市去化周期（周）-右轴房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分图10：100 大中城市商品房土地供应面积及供应均价图11：100 大中城市商品房土地成交面积与成交金额数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理图12：100 大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率图13：100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理
3 行业及公司动态
3.1 行业政策动态跟踪2 月2 日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，提出阶段性实施普惠性、多孩家庭、商办用房等购房补贴，部分地市已落地具体政策；鼓励各地搭建商品住房“卖旧换新”平台，支持房地产经纪机构、开发企业与购房人签订三方协议，鼓励经纪机构优先推介“卖旧”房源。（观点网）2 月3 日，自然资源部部署全力做好企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”相关工作。力争2026 年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理。（观点网）近日，甘肃省住房资金管理中心印发《关于调整优化部分住房公积金贷款政策的通知》，对部分贷款政策予以优化。新政上调住房公积金贷款额度，单身最高70 万已婚90 万，同时放宽新就业毕业生贷款条件，高层次人才额度可上浮。（观点网）10000120002025/2/92025/3/22025/3/232025/4/132025/5/42025/5/252025/6/152025/7/62025/7/272025/8/172025/9/72025/9/282025/10/192025/11/92025/11/302025/12/212026/1/112026/2/1土地供应面积（万平）-左轴土地供应均价（元/平）-右轴2025/2/92025/3/22025/3/232025/4/132025/5/42025/5/252025/6/152025/7/62025/7/272025/8/172025/9/72025/9/282025/10/192025/11/92025/11/302025/12/212026/1/112026/2/1土地成交面积（万平）-左轴土地成交金额（亿元）-右轴0%5%10%15%20%25%2025/2/92025/3/22025/3/232025/4/132025/5/42025/5/252025/6/152025/7/62025/7/272025/8/172025/9/72025/9/282025/10/192025/11/92025/11/302025/12/212026/1/112026/2/1楼面价（元/平方米）-左轴溢价率-右轴0%10%20%30%40%50%60%70%80%2025/2/92025/3/22025/3/232025/4/132025/5/42025/5/252025/6/152025/7/62025/7/272025/8/172025/9/72025/9/282025/10/192025/11/92025/11/302025/12/212026/1/112026/2/1一线溢价率二线溢价率三四线溢价率房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分2 月5 日，标普信评举行2026 年中国房地产市场信用趋势展望在线研讨会。标普信评预计，存量商品房回储政策未来更可能在有实际需求的高能级城市点状落地，随着机制路径完善，2026 年相关成功案例有望逐步增加。各地将围绕保障房供给的实际需求因城施策推进该政策，或有望形成长效机制。政策层面持续定调控制新增加快存量库存消化，受过去一年房企拿地面积持续收缩的影响，2026 年房地产新开工面积将延续下行趋势，预计再收缩15%-20%。（观点网）2 月5 日，深圳召开城市更新工作现场推进会，对高质量推进城市有机更新进行动员部署，明确多项目标任务与保障举措。（观点网）2 月6 日，山西省税务局通过官方渠道确认，居民换购住房个人所得税退税优惠政策将自2026 年1 月1 日至2027 年12 月31 日延续执行。（观点网）3.2 公司动态跟踪
华发股份（600325.SH）发布2026 年度向特定对象发行A 股股票预案。本次发行的发行对象为公司控股股东华发集团，发行对象以现金方式全额认购本次向特定对象发行的A 股股票。本次向特定对象发行股票数量合计不超过712589073 股（含712589073 股），不超过公司发行前总股本的30%。华发集团拟认购金额不超过300000.00 万元，拟认购股份数量为其拟认购金额除以发行价格得到的股份数量。本次向特定对象发行不会导致公司控制权发生变化。京投发展（600683.SH）发布关于公司面向专业投资者非公开发行公司债券预案的公告。本次债券票面总额不超过人民币20 亿元（含20 亿元），本次债券面值100 元，按面值平价发行。本次债券为固定利率债券，利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。本次债券的募集资金拟用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营及适用的法律法规允许的其他用途。
合肥城建（002208.SZ）发布关于全资子公司之间吸收合并进展的公告。公司同意由公司全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司吸收合并公司全资子公司合肥城建广德置业有限公司。本次吸收合并完成后，琥珀物业存续，广德置业将依法注销，广德置业全部资产、负债、业务、人员、相关资质及其他一切权利义务均由琥珀物业依法承继。截至本公告披露日，本次全资子公司之间吸收合并事项完成。粤宏远Ａ（000573.SZ）发布关于转让贵州鸿熙矿业有限公司股权的公告。公司与贵州曦源于2026 年1 月30 日签署《股权转让合同》，本公司出售所持有的鸿熙矿业45%股权，股权转让价格为人民币22371479.26 元。待交易完成后，本公司不再持有鸿熙矿业股权。本次事项不构成关联交易、不构成重大资产重组。华夏幸福（600340.SH）发布关于重大资产出售暨关联交易实施进展情况的公告。公司以全资子公司华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司作为委托人和初始受益人，以固安信息咨询持有的誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司价值为100 万元的100%股权以及固安信息咨询持有的对誉诺金及其下属11 家标的项目公司合计255.84 亿元的债权设立自益型财产权信托计划，并拟以该信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务。本次交易构成重大资产重组，亦构成关联交易。截至本公告披露日，本次交易尚未完成资产交付和过户。房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分
绿地控股（600606.SH）发布2025 年第四季度基建业务经营情况简报。2025 年10-12月，公司基建业务新增项目572 个，总金额3900206 万元，总金额同比增加41.07%。2025年1-12月，公司基建业务新增项目2252个，总金额13927713万元，总金额同比减少7.12%。
华联控股（000036.SZ）发布投资者关系活动记录表。公司2025 年房地产销售收入较2024 年有所增加，房地产出租、物业服务、酒店等收入较去年略有上升，地产主业运营稳中有升。在房地产市场竞争日益激烈的背景下，公司除上述存量地产或解决同业竞争所需外，没有新增其他土地储备或房地产开发项目。为解决公司的可持续发展问题，公司正大力推进产业转型发展战略，围绕新能源、新材料和新技术等战略性新兴产业进行投资布局。通过积极打造企业的第二增长曲线，提升新业务的占比，培育新的利润增长点。
盈新发展（000620.SZ）发布投资者关系管理信息。公司秉承“稳地产、强文旅、拓科技”战略，加速向“文化+科技”融合型新质生产力企业转型。为进一步夯实科技战略布局，公司于2025 年10 月22 日公告筹划以现金收购广东长兴半导体科技有限公司控制权事项，本次交易完成后，长兴半导体将纳入公司合并报表范围内。通过并购，公司将快速获得成熟的技术能力、产品与客户资源，直接切入存储芯片这一高成长赛道。长兴半导体的存储芯片业务与公司房地产、文旅板块之间，构成了场景驱动与技术赋能的双向赋能。南山控股（002314.SZ）发布投资者关系活动记录表。2025 年业绩预告亏损主要受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。未来，公司将继续聚焦主业、严控风险，通过业务结构优化与资产效率提升，推动业绩逐步改善。公司通过优化推盘节奏、灵活调整定价策略，核心城市项目去化效率显著提升。公司仓储物流业务以宝湾物流为核心平台，整体运营稳健，2025 年上半年实现营业收入9.2 亿元，在行业平均出租率下滑背景下，仓库平均使用率仍保持91.1%的高位，彰显了卓越的资产运营管理能力。
顺发恒能（000631.SZ）发布关于回购公司股份比例达到2%暨回购进展的公告。公司同意使用自有资金及股票回购专项贷款资金，以集中竞价方式回购公司A 股股份，用于注销并减少公司注册资本。截至2026 年2 月3 日，公司通过回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购股份数量为50279066 股，占公司总股本的比例为2.10%，最高成交价为4.435元/股，最低成交价为3.27 元/股，成交总金额为20626.93 万元（不含交易费用）。
4 投资建议
行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w（2423.HK）。房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分表1：重点关注公司盈利预测与评级股票代码股票名称当前价格EPS（元）PE2024A2025E2026E2027E2024A2025E2026E2027E1109.HK华润置地28.223.593.743.944.137.867.557.166.830960.HK龙湖集团9.15持有1.511.011.021.036.069.068.978.88600007.SH中国国贸20.78持有1.251.291.321.3416.6216.1115.7415.516049.HK保利物业29.572.662.873.153.3711.1210.309.398.781209.HK华润万象生活41.301.591.842.092.3425.9722.4419.7617.652669.HK中海物业3.960.460.500.540.598.607.917.326.702602.HK万物云17.340.981.101.231.3917.7015.7714.1012.48002968.SZ新大正13.040.500.531.111.3226.0824.6011.759.88601155.SH新城控股17.220.330.380.470.5752.1845.3236.6430.212423.HK贝壳-W42.701.191.001.291.5735.8942.7033.1027.20数据来源：wind，西南证券（注：以人民币为单位，截止2026 年02 月06 日收盘价）
5 风险提示
销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。房地产行业周报（2.2-2.6）请务必阅读正文后的重要声明部分