行业基本情况收盘点位2255.052436.171938.26行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《核心城市成交回暖韧性犹存》 -2026.04.27房地产行业报告 （2026.5.4-2026.5.10）基本面持续修复 二手房优于新房⚫ 投资要点2026 年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。二手优于新房的“短期错位”或延续一段时间：政策当前更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目端节奏与供给收缩仍制约环比表现，需以价格企稳与去库存配合，继续观察5-6 月延续性。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为143.78万方，本年累计新房成交面积为2871.39 万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77 万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68 万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19 万方，同比+1%，环比+2.3%。上周14 城商品住宅可售面积为7453.14 万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14 城去化周期为19.54 个月，其中一线城市去化周期为13.7 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为222.51 万方，本年累计二手房成交面积为4072.65 万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为254.73 万方，同比+16.5%，环比-2.2%。截至2026/4/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为27 宗，成交住宅类土地数量为13 宗，新增供应商服类土地数量为26 宗，成交商服类土地数量为19 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75 元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5 元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300 指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300 指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-4%-1%2%5%8%11%14%17%20%23%26%2025-052025-072025-102025-122026-022026-05房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为143.78 万方，本年累计新房成交面积为2871.39 万方，累计同比-9.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为159.64 万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77 万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68 万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19 万方，同比+1%，环比+2.3%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7453.14 万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14 城去化周期为19.54 个月，其中一线城市去化周期为13.7 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%5/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%5/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%5/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为222.51 万方，本年累计二手房成交面积为4072.65 万方，累计同比+0.2%。20 城近四周平均成交面积为254.73 万方，同比+16.5%，环比-2.2%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/4/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。7,0007,2007,4007,6007,8008,0008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为27 宗，成交住宅类土地数量为13 宗，新增供应商服类土地数量为26 宗，成交商服类土地数量为19 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75 元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5 元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。5/6/246/5/247/5/248/4/249/3/2410/3/2411/2/2412/2/241/1/251/31/253/2/254/1/255/1/255/31/256/30/257/30/258/29/259/28/2510/28/2511/27/2512/27/251/26/262/25/263/27/264/26/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市5/6/246/5/247/5/248/4/249/3/2410/3/2411/2/2412/2/241/1/251/31/253/2/254/1/255/1/255/31/256/30/257/30/258/29/259/28/2510/28/2511/27/2512/27/251/26/262/25/263/27/264/26/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市5/6/246/5/247/5/248/4/249/3/2410/3/2411/2/2412/2/241/1/251/31/253/2/254/1/255/1/255/31/256/30/257/30/258/29/259/28/2510/28/2511/27/2512/27/251/26/262/25/263/27/264/26/2690平米以下90-144平米144平米以上5/6/246/5/247/5/248/4/249/3/2410/3/2411/2/2412/2/241/1/251/31/253/2/254/1/255/1/255/31/256/30/257/30/258/29/259/28/2510/28/2511/27/2512/27/251/26/262/25/263/27/264/26/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300 指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300 指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第13，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第2、第6。0.01.02.03.04.05.05/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/263/29/264/12/264/26/265/10/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0005/10/264/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-5%0%5%10%15%20%25%30%5/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/264/10/264/24/265/8/26房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%30%5/9/255/22/256/4/256/17/256/30/257/13/257/26/258/8/258/21/259/3/259/16/259/29/2510/12/2510/25/2511/7/2511/20/2512/3/2512/16/2512/29/251/11/261/24/262/6/262/19/263/4/263/17/263/30/264/12/264/25/265/8/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
苏州高新（+20.98%）、
滨江集团（+13.09%）、
衢州发展（+12.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业（+20.73%）、中国海外发展（+19.88%）、越秀地产（+17.31），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+10.64%）、建发物业（+10.39%）、融创服务（+8.57%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%通信电子机械设备计算机建筑材料国防军工综合传媒有色金属建筑装饰汽车环保房地产轻工制造交通运输公用事业家用电器美容护理电力设备商贸零售钢铁纺织服饰社会服务非银金融医药生物基础化工农林牧渔食品饮料银行煤炭石油石化-10%-5%0%5%10%15%-5%0%5%10%15%20%25%-5%0%5%10%15%20%25%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%