房地产/房地产开发
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苏州高新（600736.SH）
2026 年 08 月 31 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/8/31
当前股价(元) 6.89
一年最高最低(元) 10.61/5.39
总市值(亿元) 79.32
流通市值(亿元) 79.32
总股本(亿股) 11.51
流通股本(亿股) 11.51
近 3 个月换手率(%) 207.5
股价走势图
数据来源：聚源
《产城为基、投资为翼，硬科技布局
步入集中收获期 —公司首次 覆盖报
告》-2026.7.27
投资收益驱动利润高增，销售拿地规模下降
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，维持“买入”评级
苏州高新发布 2026 年中报，公司上半年营收下降，投资收益支撑利润高增，销
售拿地规模下降，转型拐点已至，但旧业务出清尚未结束。我们维持盈利预测，
预计公司 2026-2028 年归母净利润为 2.0、2.6、3.0 亿元， 对应EPS 为 0.17、0.23、
0.26 元，当前股价对应 PE 为 39.9、30.6、26.8 倍，随着产业投资进入收获期、
新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，维持“买入”评级。
⚫ 投资收益驱动利润高增，扣非扭亏标志转型拐点
公司 2026H1 实现营收 22.54 亿元，同比-15.2%，延续地产结转收缩趋势；归母
净利润 6.10 亿元，同比+247.6%，扣非归母 3.25 亿元（2025H1 为-0.37 亿） ，盈
利质量出现实质性改善，核心
驱动力来自投资收益 13.15 亿元，同比+316.2%，
其中权益法核算的四家联营 /参股公司贡献 4.96 亿元，
联讯仪器上市确认收益
5.96 亿元。公司上半年毛利率 13.0%， 同比+2.0pct， 主因低毛利地产业务占比下
降；资产减值损失-4.82 亿元，全部为房地产项目存货跌价。
⚫ 地产销售规模下滑，上半年无拿地开工
公司 2026H1 合同销售额 5.77 亿元， 同比-61.8%， 权益销售4.02 亿元， 同比-67.4%，
销售面积 2.97 万㎡，同比-51.5%。公司上半年无新增土储、无新开工，仅竣工
30.44 万㎡，战略重点为加速存量去化与盘活。非房板块方面，绿色低碳公司营
收 0.95 亿元，发电量同比+54%；东菱振动营收 2.28 亿元，环保集团营收 2.19
亿元；旅游集团营收 5.55 亿元、净亏损 1.54 亿元，传统产城板块仍在拖累。
⚫ 产业投资进入收获期，融资成本 2.65%创新低
截至上半年末，公司产业投资存量规模 64.49 亿元，自营及参股基金 13 只、撬
动总规模 109.69 亿元。上半年出资 3.52 亿增持
江苏国信至 8.77%，海光芯正港
交所上市， 思必驰科创板获受理， 艾棣维欣启动辅导， 退出通道持续拓宽。截至
上半年末，公司有息负债 417.80 亿元，较年初-5.1%，其中银行贷款占比 68%，
短债占比 10.6%，融资成本 2.65%，较年初-8BP。
⚫ 风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 7,300 5,469 5,320 5,376 5,452
YOY(%) -6.6 -25.1 -2.7 1.1 1.4
归母净利润(百万元) 131 148 199 259 296
YOY(%) -35.4 13.0 34.7 30.5 13.9
毛利率(%) 17.8 14.8 14.9 16.2 17.5
净利率(%) 1.8 2.7 3.7 4.8 5.4
ROE(%) 0.7 -1.1 0.5 1.2 1.6
EPS(摊薄/元) 0.11 0.13 0.17 0.23 0.26
P/E(倍) 60.7 53.7 39.9 30.6 26.8
P/B(倍) 1.1 1.1 1.1 1.0 1.0
数据来源：聚源、开源证券研究所
-24%
0%
24%
48%
72%
96%
2025-09 2026-01 2026-05
苏州高新 沪深300
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开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
公
司
信
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公
司
研
究
公司信息更新报告
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附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 49565 48871 48297 48140 47384 营业收入 7300 5469 5320 5376 5452
现金 4000 3514 3418 3454 3503 营业成本 6004 4662 4527 4503 4496
应收票据及应收账款 1093 1380 1025 1405 1059 营业税金及附加 157 170 133 145 147
其他应收款 5839 4372 5561 4477 5702 营业费用 354 360 319 323 327
预付账款 216 985 183 997 199 管理费用 400 402 372 376 382
存货 35929 35842 35335 35026 34146 研发费用 40 39 26 29 31
其他流动资产 2488 2779 2773 2780 2774 财务费用 605 716 653 626 616
非流动资产 25752 27059 29934 32886 35560 资产减值损失 -580 -510 -319 -269 -273
长期投资 4436 7005 9303 11627 13976 其他收益 168 83 91 102 111
固定资产 5970 6450 6583 6889 7183 公允价值变动收益 125 46 95 96 90
无形资产 1650 1435 1453 1502 1466 投资净收益 314 850 619 641 674
其他非流动资产 13696 12168 12595 12868 12935 资产处置收益 -0 3 44 24 18
资产总计 75317 75930 78231 81026 82944 营业利润 -265 -449 -205 -59 46
流动负债 20240 18596 24917 32676 40588 营业外收入 619 331 364 400 440
短期借款 50 20 3810 10528 17915 营业外支出 7 8 8 8 8
应付票据及应付账款 4708 5485 4412 5433 4397 利润总额 348 -127 151 333 479
其他流动负债 15482 13091 16694 16714 18275 所得税 217 82 60 116 168
非流动负债 35086 38846 34735 29582 23296 净利润 131 -209 90 216 311
长期借款 34377 38092 33981 28828 22542 少数股东损益 0 -356 -108 -43 16
其他非流动负债 708 754 754 754 754 归属母公司净利润 131 148 199 259 296
负债合计 55326 57442 59652 62257 63884 EBITDA 2894 2907 1928 2326 2765
少数股东权益 9836 8438 8329 8286 8302 EPS(元) 0.11 0.13 0.17 0.23 0.26
股本 1151 1151 1151 1151 1151
资本公积 1638 1513 1513 1513 1513 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 4044 4095 4175 4367 4648 成长能力
归属母公司股东权益 10155 10050 10249 10482 10758 营业收入(%) -6.6 -25.1 -2.7 1.1 1.4
负债和股东权益 75317 75930 78231 81026 82944 营业利润(%) -204.6 -69.6 54.3 71.0 178.1
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) -35.4 13.0 34.7 30.5 13.9
获利能力
毛利率(%) 17.8 14.8 14.9 16.2 17.5
净利率(%) 1.8 2.7 3.7 4.8 5.4
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 0.7 -1.1 0.5 1.2 1.6
经营活动现金流 -2100 355 655 1031 1320 ROIC(%) 1.8 6.9 1.5 1.9 2.3
净利润 131 -209 90 216 311 偿债能力
折旧摊销 394 624 503 552 607 资产负债率(%) 73.5 75.7 76.3 76.8 77.0
财务费用 605 716 653 626 616 净负债比率(%) 189.5 220.2 233.2 243.4 249.2
投资损失 -314 -850 -619 -641 -674 流动比率 2.4 2.6 1.9 1.5 1.2
营运资金变动 -3517 -514 142 371 542 速动比率 0.5 0.5 0.4 0.3 0.3
其他经营现金流 600 589 -114 -93 -81 营运能力
投资活动现金流 -4043 -2392 -2619 -2743 -2499 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1
资本支出 1670 1434 1080 1180 932 应收账款周转率 7.4 4.5 4.5 4.5 4.5
长期投资 -1652 -1138 -2298 -2323 -2350 应付账款周转率 1.3 1.0 1.0 1.0 1.0
其他投资现金流 -720 181 759 760 782 每股指标（元）
筹资活动现金流 4394 1600 -1921 -4970 -6160 每股收益(最新摊薄) 0.11 0.13 0.17 0.23 0.26
短期借款 -126 -30 3790 6718 7387 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) -1.82 0.31 0.57 0.90 1.15
长期借款 1129 3714 -4111 -5153 -6286 每股净资产(最新摊薄) 6.40 6.31 6.49 6.69 6.93
普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率
资本公积增加 -13 -125 0 0 0 P/E 60.7 53.7 39.9 30.6 26.8
其他筹资现金流 3404 -1959 -1600 -6535 -7261 P/B 1.1 1.1 1.1 1.0 1.0
现金净增加额 -1744 -437 -3885 -6682 -7339 EV/EBITDA 19.2 19.6 30.9 26.6 23.0
数据来源：聚源、开源证券研究所
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
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