一、国企城市更新业务全景：资产盘活、运营模式与收益体系

一、国企城市更新业务全景：资产盘活、运营模式与收益体系
城市更新区别于传统增量基建与市场化地产开发，具备存量经济属性、准公益属性、多元主体交织属性等特征，使得国企无法沿用传统工程建设思维开展业务，这也是本文搭建“资源资产盘活-投建运营模式-商业模式”三维一体化业务全景的主要原因。首先，城市更新是典型的存量经济业态，价值创造依托存量资源提质再造。因此，不同于传统基建依靠新增工程获取一次性收益，城市更新以低效物业、碎片化闲置空间、老旧设施、数据资源为等存量资源资产为核心载体。但当前存量资产普遍存在权属零散、手续不全、功能落后等问题，难以直接用于融资和市场化运营。因此，城市更新需要通过梳理整合、权属规整、功能重塑，将低效沉淀资源转化为产权清晰、可运营、可融资的标准化资产，这是城市更新项目的价值底盘。其次，城市更新兼具准公益与市场化双重属性，项目普遍包含老旧小区改造、市政提升、文保修缮等收益能力较弱的准公益内容，也要叠加产业、商业等市场化业态以实现投资收益平衡，且城市更新项目往往涉及政府、村集体、居民、金融机构等多方主体，利益协调复杂。城市更新项目的复杂性意味单一的投建运营模式难以适应所有类型的项目，要根据项目公益占比、投资规模、运营门槛、利益涉及主体等灵活适配实施路径，通过多方合作分摊投入、补齐专业短板，实现社会效益与市场效益协同落地。最后，城市更新参与主体繁杂、投资周期长、回款节奏慢的特点，决定了分层商业模式是资金良性循环的关键。部分项目具备准公益属性和普惠性，基础收益难以覆盖投融资成本，需要从运营出发搭建多层次的收益体系，实现项目收益增厚和资产增值，进而破解收益不足和资本退出补偿问题，形成可持续的滚动发展模式。基于此，本文系统梳理了国企主要参与的九类非纯公益型城市更新项目的既有实践经验，从资源资产盘活、投建运营模式和核心收益渠道三大维度构建了形成可供实操参考的业务全景。九类核心场景业务模式对应案例详见远东资信《地方国企城市更新项目案例汇编》。远东研究·专题报告3 请务必阅读正文后的免责声明表1：城市更新业务全景城市更新类型核心资产盘活路径适配投建运营模式核心收益渠道地下管网存量管网资产转让、经营权盘活；管网数据资源资产化，实现数字化价值挖掘
1.国企投建运营一体：国企负责
融资（通常在30%左右）、新建/改造、运维
2.国企+专业运营合作模式：国
企负责投资建设，与专业运营公司成立合资公司，按比例分成基础收益：入廊费、日常维护费（管网/管廊的运维收入），供热供水等业务收入（因开展供水供热等业务新建管网）；增值收益：数字化监测、调度服务费；资本收益：管廊基础设施REITs、收益权ABS城市综合交通体系盘活轨道、公交枢纽场站土地、上盖及地下复合空间、桥下闲置空间、沿线闲置土
1.国企一体化TOD 开发模式
2.政企合作TOD 平台模式：政府
划拨交通配套土地，国企出资改造开发，引入专业运营商，按比例分成
3.F+EPC+O 综合开发总包模式
基础收益：轨道票务、公交运营、停车场、场站租赁、广告媒体收益，市政设施维护等政府购买服务费增值收益：上盖商业租金、写字楼、保租房租金、配套产业园区租金；经营性物业销售回款资本收益：REITs 等证券化产品；成熟TOD 项目股权转让公共服务设施更新和服务品质提升（文体场所、教育、医疗、养老托育、街道便民综合服务中心等）整合国企闲置校舍、老旧办公用房、废弃场馆等自有资产；统筹辖区内零散公建、小区小微闲置空间，统一改造活化国企一体化自持运营；引入专业机构托管运营、收益分成；政企民三方共建，分摊改造成本；片区捆绑开发，以经营性业态平衡公益投入基础收益（普惠型）：养老托育、文体培训等服务费，市政设施维护等政府购买服务，委托代建服务费增值收益（增长极）：便民商业、场地租赁；资本收益：配套物业ABS、公募REITs。产业空间改造（旧厂房/厂区/商办/街区）盘活自有老旧产业园、滞销写字楼、厂房等；批量收储村集体闲置厂房、城郊仓储场地，连片整合改造，实现规模化运营国企一体化自持运营；引入专业机构合作共建，分工负责基建与招商孵化；产权方合作共建，产权方与国企成立合资平台，产权方提供使用权，国企出资改造，统一改造运营，按股权分配运营收益。F+EPC+O 模式统筹整片工业区开基础收益：写字楼、商铺、展厅等租金和物业服务，市政设施维护等政府购买服务增值收益：会务服务、配套商业收益；资本收益：厂区土地、物业增值；产业园公募REITs、租金ABS；成熟园区股权转让回款、企业孵化资本回报。远东研究·专题报告4 请务必阅读正文后的免责声明城市更新类型核心资产盘活路径适配投建运营模式核心收益渠道历史文化街区更新趸租收购零散古建民居，整合文保建筑、公房资源，统一修缮管控；联动街区外围经营性商住、停车地块统筹开发国企独家统筹修缮运维；国企+商户+文保专家共建共治；片区捆绑平衡模式，外围收益覆盖文保修缮公益成本基础收益：委托代建服务费，历史文化保护等政府购买服务费，商铺、民宿、市集摊位租赁管理费文旅经营性收入增值收益：街区停车场、导览服务、节庆活动、历史IP 授权收益；资本收益：经营性物业ABS、CMBS 融资退出老旧小区改造盘活小区架空层、楼顶、门卫房、锅炉房等闲置小微空间；协调国企自有小区、机关单位宿舍、商品房小区跨产权、跨区、连片整合，统一运维提升规模效应国企主导改造运营，政府拨付专项补助，居民适度分摊个性化改造费用，协同盘活社区业态基础收益：物业费、停车费、电梯广告、快递驿站等租金和物业服务费；增值收益：社区食堂、养老托育、家政便民服务收益；资产增值：小区住宅、配套物业增值城中村更新整村长期趸租民居实现有机活化；拆整结合盘活闲置用地、危房违建拆除后新增配套空间；全域征收整合土地实现复合开发
1.国企片区统拆统建（拆除重建
项目）国企统筹征拆补偿、安置房建设、市政配套、后期社区运营，政府负责征拆政策、规划审批、配套土地支持
2.村集体+国企合作模式（有机
整治/趸租项目）：国企负责改造投资运营，村委会负责居民沟通等基层协调。
3.多方资源平衡联盟模式：政
府、国企、村集体、产业运营商、居民代表共同成立更新联盟，统筹拆迁补偿、业态规划、收益分配。基础收益：委托代建服务费，市政设施维护等政府购买服务费，公寓、配套商业、车位租金等基础物业收益增值收益：产业园区、便民市集经营收益；平衡收益：经营性商住、产业用地出让/开发收益资本收益：项目股权转让、资产证券化回款保障性住房建改造自有公房、闲置厂房、低效楼宇；批量收储滞销商品房、零散公房；收储闲置用地新建保租房与安置房
1.国企一体化自持全链条运营；
2.引入专业住房租赁机构精细化
托管运营基础收益：保租房、公寓、商用房、快递驿站的稳定租金；增值收益：停车位、广告位、家政服务外包分成；面向园区企业批量定向出租，收取企业配套服务管理费；资本收益：保租房REITs、ABS 资产退出远东研究·专题报告5 请务必阅读正文后的免责声明城市更新类型核心资产盘活路径适配投建运营模式核心收益渠道城市智慧治理更新归集多部门政务数据实现资产化确权；盘活闲置楼宇改造算力中心、利用屋顶、桥下空间开展绿色低碳改造国企承接数字化平台、绿色改造项目建设运营，对接政府购买服务体系基础收益：CIM 平台运维政府服务费、综合能源管理；增值收益：数字展馆、生态场地租赁衍生收益资本收益：保租房REITs、ABS 资产退出具体来看三个维度：资源资产盘活方面，国企依托政府授权的统筹优势，可通过自主改造、连片整合、权属梳理等标准化手段，将碎片化、低价值、流通性弱的存量资产，转化为产权清晰、可抵押、可运营、可证券化的优质经营载体。国企在城市更新项目中的资源资产盘活大体可分为三类：一类是自有资源资产的盘活，即对国企自身权属的闲置土地、废弃厂房、老旧写字楼、闲置产业园、地下闲置空间等存量资产，无需对外支付大额收购成本，直接通过改造升级、功能重塑、经营权出让、数字化改造等方式盘活。如老旧商业区改造、保障性住房供给、文体中心建设等小范围项目多以国企自有资产盘活为主，低成本补齐民生配套载体。第二类是跨区、跨权属资源资产整合，即针对分属民政、教育、文旅等领域、村集体、私人业主的零散民居、老旧商铺、闲置土地、低效批发市场等外部资产，通过长期趸租、批量收购、合资合作、片区统一托管等方式连片整合。如历史街区改造、片区综合改造、城中村改造等连片、大规模的更新项目，以及需要统一运维、共享配套的项目，多需要跨权属、跨片区整合盘活模式。第三类是无形资源和资产的盘活。一方面是数据资源的盘整，如对多部门数据统一确权归集和开发用于城市治理的数智化；另一方面是对经营权类进行盘整，如桥下、屋顶、地下、夹层、水域等空间经营权，以提升空间利用率。投建运营模式选择方面，基于各类更新项目的投资体量、公益属性、运营门槛、权属情况，可采用差异化开发运营模式，实现项目权责清晰、风险分散、收支平衡。片区综合改造、大型综合交通TOD 等大体量、长周期项目，适配F+EPC+O 一体化总包模式，实现建设、融资、运营全链条统筹，规避建运脱节问题。文旅街区、产业园区、特色小镇等产业空间改造项目，商业化、专业化运营门槛较高，适配企企合作模式，一方面可引入专业运营机构补齐运营和营销短板；另一方可通过商户共治、产权共建等模式分摊投资与经营压力。自有资产改造、独家开发的公服、产业、保障房供给等项目适配国企一体化自持模式，保障项目管控统一性与公共配套落地质量。城中村改造、社区改造、老旧小区改造等涉民利益项目则需要引入村集体、居委会解决基层协调问题；公益和普惠属性突出的老旧小区、文保更新、公共设施更新和服务品质提升项目，适配片区捆绑平衡模式，以经营性业态收益反哺公益改造投入，需以政企（民）合作为主，政府出资支撑公益项目投资，居民适度分摊支持便民改造，国企负责市场化项目部分的投资和改造运营。商业模式方面，城市更新项目需要构建三层商业模式，以基础收益保障现金流安全、增值收益增厚项目利润、资本收益实现大额回款，破解传统基建业务一次性收益、无长期现金流的短板，形成完整的资金投入与回流闭环。具体而言，基础稳定收益是项目刚性、持续性核心现金流，收益波动小、可预测性强。主要包括三类，一是委托代建服务费，如基础设施建设、公共配套完善等公益性项目的工程管理费、建设服务费；二是市政设施维护、历史文化保护等政府购买服务费；三是基础业务收费和物业服务收益，如市政设施类项目市政设施项目中的地下管网入廊费、年度运维费、轨道票务、公交运营等收入；公共服务项目中的养老托育服务、社区食堂、基础诊疗普惠服务收费；产业空间项目中的空间基础租金和市集摊位管理费等。但基础稳定收益通常具有普惠性，很难实现投融成本覆远东研究·专题报告6 请务必阅读正文后的免责声明盖。因此，经营性增值收益是城市更新项目的核心利润增长点，通过业态延伸、资源整合、数字化赋能，挖掘配套服务、IP 授权、企业孵化等增量收益，能够有效缩短项目投资回收周期。中长期资本盘活收益适用于成熟运营项目，交通TOD、产业园区等具备稳定收益项目可通过REITs、ABS 等证券化产品实现盘活，还可通过项目股权和经营权转让、不动产和配套物业增值资产出售等实现重资产大额回款和项目退出。通过搭建三层收益体系差异化适配各类项目特性，进而兼顾短期现金流稳定与长期资产增值，形成完整的资金投入与回流闭环。二、国企参与城市更新全周期风险图谱：风险表现与应对之策城市更新项目链条长、主体多元、业态复杂、投资回收期久，全流程存在多维度不确定性风险，是制约项目资金闭环、稳健运营的核心因素。结合城市更新业务流程与实操案例，本文梳理资金回报、政策审批、运营招商、社会协调四大核心风险，形成国企城市更新全周期风险管控图谱，为国企项目合规落地、收益达标、风险可控提供参考。具体风险表现、应对和标杆案例详见附表。图2：国企参与城市更新风险管理图谱具体来看四类风险及应对之策：风险一：资金回报风险：现金流测算失衡、资金沉淀，易导致项目丧失存续能力。此类风险主要表现为项目前期投入集中、建设期无回款，叠加策划阶段收益测算乐观、低估空置率与运维成本，导致运营期现金流无法覆盖贷款本息与日常支出，形成长期亏损与资金沉淀。同时长周期项目易受利率波动、市场行情变化影响，进一步加剧现金流压力。应对之道：全维度谨慎精细化测算、轻量化投资与运营前置是化解资金风险的核心路径。国企需建立“片区大账+项目小账”双维度测算体系，片区层面算“大账”，统筹土地增值、产业导入、民生提升等综合效益，争取政府政策与资金支持；项目层面算“小账”，谨慎测算全周期收支、IRR、资金峰值，开展利率、租金、空置率多维远东研究·专题报告7 请务必阅读正文后的免责声明度敏感性测试。项目规划建议采用轻量化、“微改造”、“修旧如旧”模式，减少大拆大建，压降前期投入峰值，同时需推行运营前置规划，在方案设计阶段植入业态规划与招商逻辑，减少无效建设成本。在资金和流动性管理上，实行资金封闭管理、专款专用，杜绝资金挪用风险，保障项目现金流稳定。风险二：跨部门协同与政策审批风险：跨部门协同复杂、存量资产历史遗留问题、审批周期冗长，极易造成项目中断、工期延误、投资超支。首先，综合片区型、复合型城市更新属于系统性工程，区别于单一基建项目，全程涉及发改、住建、自然资源、城管、交通、文旅、街道等数个条线部门，项目规划调整、用地审批、工程建设、风貌管控、业态落地等各环节均需多部门并联审核、协同推进，由此衍生突出的跨部门协同风险。各部门审批标准、管控侧重点、工作节奏存在差异，部分事项存在交叉监管、权责边界模糊、审批链条割裂等问题，极易出现审批堵点、流程往复、方案反复调整等情况，导致项目中断、工期延误、投资超支、落地节奏不可控。此外，老旧厂区、民居、文保建筑普遍存在证件缺失、产权交叉、抵押查封等权属问题；土地性质转换、规划指标调整、文保审批流程繁琐、周期漫长，部分项目因合规卡点长期停滞，造成前期投入沉没。应对之道：前置尽调、多部门联动专班机制和深度政企协同可降低跨部门协调和政策审批风险。国企需在项目启动前联合法律、规划团队开展全方位权属尽调，梳理历史遗留问题与合规整改路径，杜绝带病立项。同时主动申报城市更新试点项目，争取“一事一议”专项政策、审批绿色通道与土地指标倾斜。同时，对于需要跨部门协同的城市更新项目，需建立项目专班等多部门专项对接机制，提前对齐各条线要求，统筹项目规划、报审材料与方案标准，规避流程反复调整、项目中断等问题。风险三：运营招商风险是国企“重建设、轻运营”短板的集中体现，是资金闭环断裂的主要诱因。部分国企缺乏市场化运营经验，项目业态定位脱离市场需求，招商资源匮乏、运营管理粗放，导致改造后的街区、园区、社区长期空置、客流不足，无法产生稳定经营性现金流，最终出现“建成即亏损”的局面。应对之道：补齐运营短板、市场化专业化赋能是破解运营风险的关键。国企可通过自主搭建专业团队或引入头部运营商合作的方式，补齐产业招商、文旅运营、精细化服务能力短板。坚持“内容为王”，以市场需求反向指导项目规划与业态配比，同步搭建数字化运维平台降本增效。风险四：协调风险源于多部门协调难题及多元主体利益诉求差异，极易引发项目中断和工期延误。城中村、老旧小区更新涉及居民、村集体、商户等多方主体，征收补偿、改造方案、收益分配分歧较大，传统单一补偿模式易引发矛盾，大幅抬升沟通成本与时间成本，阻碍项目推进。应对之道：共建共享、利益绑定可从源头化解社会协调风险。国企需搭建政企民协同机制，全程邀请居民、商户参与方案设计，实行差异化改造与安置方案。同时改变一次性货币补偿模式，将片区长期运营增值收益与基层主体共享，构建共赢格局。三、国企城市更新标准化通用实施框架：五阶段全流程闭环体系结合前文业务差异化落地逻辑与全周期风险防控体系，我们认为国企城市更新项目需统筹资产盘活、模式选择、收益设计、风险管控、资本循环等核心工作，聚焦资金回流核心目标，形成可落地的闭环运营体系。据此，本文构建了“启动-策划-论证-落地-循环”五阶段标准化实施框架：远东研究·专题报告8 请务必阅读正文后的免责声明项目启动阶段：资产勘测盘点、破除部门协同壁垒，夯实项目底层基础。本阶段核心目标是摸清存量资产底数、破除部门协同壁垒、排查潜在风险、确定盘活方向，为系统性落地片区更新筑牢组织基底与资源基底。综合型、片区类城市更新属于跨领域、跨条线的系统工程，项目启动初期需坚持自上而下统筹推动，主动向上争取联合属地政府牵头成立城市更新专项工作专班，统筹发改、住建、自然资源、城管、交通、文旅、街道等核心职能部门，建立统一调度、并联审核、问题会商、节点督办的常态化工作机制，从源头化解跨部门协同卡点、方案反复调整、审批周期冗长等系统性难题。在此组织框架下，全面梳理更新区域内国企自有资产、村集体资产、零散私产、公共配套资产的权属信息、土地性质、闲置状态、抵押查封及历史遗留问题，建立标准化资产台账与风险清单。结合不同资产的业态属性、区位价值、盘活难度划分层级，优先筛选低成本、高合规性、具备运营潜力的自有存量资产启动试点，对碎片化跨主体资产制定连片整合、趸租收购、合作开发的差异化路径，从源头规避权属风险，为后续融资与运营储备优质底层载体。项目策划阶段：适配投建运营模式，搭建多元合作体系。本阶段核心目标是匹配场景化运营模式、分摊经营压力、争取政策红利，平衡项目公益属性与市场化经营需求。基于启动阶段资产摸排结果，结合项目投资规模、公益占比、运营周期、专业门槛，匹配一体化自持、多方合作、F+EPC+O、片区捆绑平衡等投建运营模式，并明确各方出资比例、股权结构、风险分担与收益分配机制。同步需深化政企协同，结合项目摸排情况，主动对接主管部门争取专项补助、土地指标、审批绿色通道等政策支持，降低项目前期落地压力。项目论证阶段：精细化商业模式设计，锁定资金收益闭环。本阶段核心目标是完成盈利可行性论证、匹配融资节奏、规避现金流风险，筑牢项目长效经营根基。依托项目业态布局，搭建三层递进式收益体系，细化基础收益、增值收益、资本收益的具体来源与增收路径，结合行业均值精准测算租金、运维、营销、财务等全周期收支成本。通过“片区大账+项目小账”双向测算模式，核算项目IRR、资金峰值、本息兑付节奏，开展租金空置率、融资利率、培育周期等多维度敏感性测试，验证项目盈利稳定性。最终形成适配项目全周期发展的商业模式与现金流测算方案，确保运营现金流可足额覆盖建设成本、运维费用与融资本息，形成可持续资金回流闭环。项目落地阶段：资金到位、建设招商同步推进，实现常态化造血运营。本阶段核心目标是高效落地项目建设、提前布局招商运营、常态化管控资金风险，实现项目快速造血。依托盘活完成的资产与既定合作模式，落地专项债、市场化信贷、产业基金等多元融资工具，保障建设期资金足额到位。同步推进征拆改造、工程建设、配套完善等硬性工作，前置启动业态招商、客户储备、数字化运维平台搭建等运营工作，缩短市场培育周期，提前实现经营性现金流入。建立动态现金流监控台账，对资金使用、收益回款、债务兑付实行全流程管控，依托资金封闭管理、数字化溯源等手段，规避资金挪用、债务集中到期等风险，保障项目持续稳定造血。项目循环阶段：存量资产资本盘活，实现业务滚动发展。本阶段核心目标是通过资本退出回笼资金，释放企业发展空间，构建长效业务循环体系。项目进入稳定运营期、现金流持续达标后，梳理符合公募REITs、ABS、CMBS申报条件的优质底层资产，通过资产证券化、项目股权转让、经营性物业增值变现等方式回笼大额资本金。回收资金可用于偿还存量债务、降低企业资产负债率，同时滚动投入新增城市更新储备项目，形成“资产盘活-建设运营-造血回流-资本退出-再投资”的闭环发展模式，助力国企存量更新业务规模化、长效化发展。项目全流程需把控如下核心要点：一是全流程推进过程中，需坚持融资规划与经营回流一体化统筹，同步落地资产盘活、模式设计与收益搭建，兼顾金融风控要求与长期经营价值。二是始终坚守公共属性与市场化经营双向平衡，在保障民生配套落地的基础上，科学布局经营性业态，实现公共价值与国有资产保值增值双赢。三是依托全周期风险监测机制，针对四大核心风险设置分级预警指标，通过多方合作、片区平衡、运营前置等举措分散经营风险。远东研究·专题报告9 请务必阅读正文后的免责声明四是持续补齐市场化运营能力短板，深化常态化政企协同，充分释放政策红利，保障城市更新项目全流程稳健落地、可持续运营。存量提质时代下，城市更新是城投国企转型突破的核心战略赛道，业务落地的核心逻辑不在于短期工程收益，而在于长期可持续的资金回流闭环。国企依托自身资源禀赋，在城市更新领域具备不可替代的实施优势，但同时面临融资约束、资产盘活难、运营能力不足、风险管控薄弱等现实痛点。破解发展困境的核心，要聚焦“钱怎么回去”核心命题，依托全品类业务图谱精准布局，通过资产盘活夯实价值基础，差异化投建运营模式平衡收支风险，三层递进式商业模式构建稳定现金流；同时建立全周期风险管控体系，精准化解资金、政策、运营、社会协调各类风险。依托标准化五步法实施框架，国企可实现城市更新项目从粗放式建设向精细化运营、从一次性收益向长效化造血、从风险集中向稳健可控的转型，持续发挥国有平台的公共服务职能，实现城市更新民生价值、产业价值与国有资产保值增值的有机统一，助力企业在存量时代实现高质量可持续发展。远东研究·专题报告10 请务必阅读正文后的免责声明附表：国企参与城市更新的风险类型、表现、应对方案与落地标杆案例风险类型风险表现应对方案落地标杆案例资金与投资回报风险（经营核心风险）
1.项目投资规模大、回报低，现金
流压力大；
2.前期收益测算偏乐观，高估租
金、低估空置率与运维成本；
3.长周期项目受利率、市场行情波
动影响，现金流无法覆盖本息，长期亏损。
1.建立“片区大账+项目小账”双
维度测算体系，精准核算IRR、资金峰值，开展多情景敏感性测试；
2.推行运营前置，以市场需求反向
指导项目建设方案；
3.采用轻量化改造模式，减少大拆
大建，压降前期投入峰值；
4.实行资金封闭管理，搭配多元组
合融资，压降融资成本。湖南浏阳百川里项目：采用修旧如旧模式进行老旧片区改造，成本较低，投资规模合计1.11 亿元，中央、省级财政补助分别为2516.5、91.5 万元，居民自筹900 万元，县级国企投资7600 万。深圳罗湖螺岭片区改造：通过专项债+政策性借款组合融资，资金专款专用、封闭运行，有效规避现金流断裂与资金挪用风险。跨部门协同与政策审批风险（合规卡点风险）
1. 全程涉及发改、住建、自然资
源、城管、交通、文旅、街道等数个条线部门，各环节均需多部门并联审核、协同推进，易产生跨部门协同风险，导致项目中断或周期延长；
2.存量资产存在证件缺失、权属交
叉、抵押查封等历史遗留问题；
3.土地性质转换、规划调整、文保
审批流程冗长、层级复杂；
4.政策不确定性强，项目易因合规
问题停工、工期延误、投资超支。
1. 对于需要跨部门协同的城市更
新项目，主动争取自上而下推动建立项目专班等多部门专项对接机制，提前对齐各条线要求，统筹推进；
2.项目启动前开展法律、规划双专
业全面尽调，梳理权属风险与整改路径；
3.深度政企协同，申报城市更新试
点，争取一事一议、审批绿色通道；
4.优先布局制度成熟城市，规避政
策不确定性风险。济南小鸭工业园存量更新：项目统筹推进两个存量地块的控制性规划调整（1）将小鸭集团工业园土地性质由工业用地调整为商住、教育用地；（2）将原青年汽车园区土地由商住用地调整为工业用地。共盘活1266 亩土地，大幅提高土地利用效率。运营与招商风险（资金闭环风险）
1.国企以往重建设、轻运营，市场
化招商、业态运营能力短板突出；
2.项目业态定位脱离市场，建成后
长期空置、客流不足；
3.运维管理粗放，运营收益不及预
期，直接切断资金回流渠道。
1.自建专业运营团队或引入头部运
营商合作，补齐市场化运营短板；
2.坚持内容为王，前置业态研判与
招商储备，贴合市场需求规划空间；
3.搭建数字化智慧运维平台，降本
增效；
4.开立收益监管账户，全流程监控
现金流与本息兑付。北京故宫周边院落更新：前置业态规划与招商布局，搭建全周期运营监管体系，闭环管控租金收益与资金兑付，杜绝运营亏损。武汉皮子街城市更新：运营前置，在动工改造前和意向团队协商铺位分配、空间分配、水电容量方案，园区交付后商户可直接进场，改造完成即运营启动，不留空窗期。远东研究·专题报告11 请务必阅读正文后的免责声明风险类型风险表现应对方案落地标杆案例社会与群众协调风险（落地推进风险）
1.城中村、老旧小区更新涉及多元
主体，征收补偿、改造方案分歧大；
2.利益诉求复杂，易引发群众矛
盾、舆情风险，延误项目工期；
3.传统一次性补偿模式无法调动基
层主体参与积极性。
1.搭建政企民共商共建机制，邀请
居民、商户全程参与方案设计；
2.推行差异化安置改造方案，减少
对立矛盾；
3.从一次性补偿转为长期收益共
享，绑定各方利益；
4.联动基层街道、社区前置化解诉
求纠纷。武汉青山21 街坊危房改造：在省、市、区三级的试点指导下，居民共同发起成立“住宅合作社”，投票表决重大事项，居民参与感提升，最终快速平稳完成腾退。远东研究·专题报告12 请务必阅读正文后的免责声明【作者简介】梁蕴兮，远东资信 债券市场研究中心主任张 林，远东资信 研究院副院长【关于远东】远东资信成立于1988 年2 月15 日，是中国第一家社会化专业资信评估机构，是中国大陆首家加入亚洲资信评估协会（ACRAA）的评级机构。作为中国评级行业的开创者和拓荒人，远东资信多次参与中国人民银行、国家发展改革委和中国证监会等部门的监管文件起草工作。步入新时代，远东资信深入贯彻落实国家战略部署，坚守“服务金融市场，助力信用中国”使命，秉承“独立、客观、公正”的评级原则，助力信用中国高质量建设与信用评级国际话语权提升，铸就国际权威的民族品牌信用服务机构。远东资信评估有限公司 网址：www.sfecr.com北京总部地址：北京市东城区东直门南大街11 号中汇广场B 座
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