宏观经济 | 政策解读
本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制，请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露、商业关系披露及免责声明。
央行“四箭齐发” ，房贷贴息落地：
新一轮稳增长政策“组合拳”解读
9 月 28 日国常会明确提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增
收等政策措施”后，次日财政贴息与央行工具调整同日落地。此
前，我们已多次强调，9 月底到四季度初或是重要政策窗口。这次
推出的“财政+货币+金融”协同的增量政策组合剑指四季度稳增长
与全年增长目标的完成。
中央财政首次为商业房贷贴息，市场期待已久的居民购房贷款贴息
政策终于落地。根据《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自
2026 年 10 月 1 日起，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房
的居民家庭（含新房与二手房，不含存量贷款置换），所购住房建筑
面积不超过 120 ㎡，购房价格不超过 150 万元的，财政部门按贷款本
金给予年化 1 个百分点的贴息。单户可享受贴息的贷款规模上限为
100 万元，贴息期限最长 5 年。政策暂定实行期为 1 年，贴息资金
由中央财政负担 90%， 地方财政负担10%。 早在去年11 月发布 2026
年宏观展望报告的时候， 我们就已经提出了“房贷贴息”这一潜在房
地产支持政策，时隔 10 个多月政策终于落地。
我们预计房贷贴息政策将有利于释放一部分价格敏感的刚需 ，政策
或将更利好低线城市和刚需购房者， 但对消费的促进作用或有限。按
全国统一的 150 万元总价上限计算，120 平方米住房对应单价不超过
1.25 万元/平方米，90 平方米住房对应单价不超过 1.67 万元/平方米。
因此，政策对三四线城市、 部分二线城市及核心城市外围的小面积低
总价房源覆盖度可能更高。 一线城市核心区住房覆盖较少。与此同时，
据财政部介绍， 财政部门给予年化1 个百分点的贴息， 按照目前首套
住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一。
贴息后，首套房贷利率大约在 2.1%，和毛租金回报率差距显著收窄
（中指研究院 6 月 50 城毛租金回报率为 2.28%），因此贴息政策对
有刚需的购房者或较有吸引力。但其中的二手房交易增长对开发商的
直接现金流帮助小于新房销售。 政策对新房去库存、 装修、 家电和家
具消费的支撑，需要通过成交、交付和配套消费逐步实现。
对消费而言，虽然财政部表示对于一笔长期限 100 万元的商业性个
人住房贷款， 贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5 万元， 但
是从月供的角度来看，100 万元贷款的首期月供仅可减少约 833 元。
贴息减少每月付息， 但程度有限， 更不用说首付支出及新增还本也可
能挤占购房家庭短期可支配现金。
对财政条件而言， 我们估算一年试行期新增贷款对应的五年累计财政
贴息约 662 亿元。尤其是在中央政府承担 90%的情况下，每年 100 多
亿元的财政成本并不会显著提高财政负担。
金晓雯，PhD，CFA
首席宏观分析师
xiaowen_jin@spdbi.com
(852) 2808 6437
2026 年 9 月 30 日
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央行“四箭齐发”，房贷贴息落地：新一轮稳增长政策“组合拳”解读
宏观经济 | 政策解读
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中国人民银行同步宣布一系列定向货币政策支持。 包括：
下调抵押补充贷款 （PSL） 利率和扩大其支持范围——一年期 PSL
贷款利率从 1.75%降至 1.5%。值得注意的是， 一年期支农支小再
贷款利率和各项专项再贷款的利率均为 1.25%，此次下调 PSL 利
率有助于缩小 PSL 和政策性金融工具的利率差异。与此同时，央
行将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、
物流网等“六张网”建设纳入 PSL 支持领域。我们预计自今年 2
月以来按兵不动的 PSL 贷款接下来或将开始增加投放，为“六张
网” 建设提供地方政府专项债和特别国债之外的额外类财政资金
支持，帮助稳基建投资。
增加再贷款额度合计 7000 亿元，具体政策成效仍取决于市场化
需求——其中：1） 科技创新和技术改造再贷款额度增加 2000 亿
元。 这是继2024 年 4 月设立该项再贷款工具之后的第三次扩容。
扩容后，科技创新和技术改造再贷款额度增至 1.4 万亿元。相比
前两次扩容， 此次扩容并未再次调低再贷款利率，而是将贷款支
持比例调高至 100%，即符合条件的贷款全额获得再贷款资金支
持，由此银行资金成本和资金占比压力将显著下降，但银行仍承
担审贷及信用风险责任。 此举将有助于增加银行对中小科技型企
业贷款投放， 更好地支持企业扩大重点领域设备更新投资。2）支
农支小再贷款额度增加 5000 亿元到 4.85 万亿元，其中民营企业
再贷款额度增加 3000 亿元至 1.3 万亿元。这将进一步激励银行
支持涉农及民营小微主体， 间接起到稳定就业与居民收入的作用。
不过，与 PSL 可直接创造需求不同，这类再贷款的增量效果取决
于市场化融资需求； 在信贷“减量提质”的背景下， 其拉动作用
存在不确定性。
此次定向的货币政策支持符合我们此前的预期。我们此前已表明：降
息仍需权衡内需修复、 物价走势、 银行息差和汇率稳定， 其触发条件
更可能是需求持续走弱、 输入性通胀压力缓解， 或实际融资负担仍明
显制约经济活动；短期央行将继续通过公开市场操作、MLF 及结构性
工具配合财政发力，或不会降准降息。降低 PSL 贷款利率、扩容 PSL
支持范围、 增加科技创新和技术改造再贷款额度、 增加支农支小再贷
款额度 “四箭齐发”或有助于稳投资， 尤其是基建建设投资和设备更
新相关的制造业投资。我们预计四季度政策更重视稳投资与释放刚需
的落实效果，后续总量宽松需要结合内需与通胀走势另行判断：若政
策成效不及预期，四季度增长压力进一步上升，通胀压力明显回落，
我们认为从今年四季度到明年一季度仍可保留政策利率下调 10 个基
点和／或降准 25—50 个基点的可能性。
投资风险：下行风险：内需及房地产修复不及预期， 财政资金落地和
项目开工偏慢；中美经贸安排落实受阻、关税或科技限制再度升级；
AI 投资降温、 高油价或美联储进一步收紧拖累外需及风险偏好。上行
风险：财政货币支持及地产修复超预期， 中美降税和合作落实快于预
期，AI 需求持续强劲或油价明显回落。
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资料来源：浦银国际
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评级定义
证券评级定义:
“买入” ：未来12 个月，预期个股表现超过同期其所属的行业指数
“持有” ：未来12 个月，预期个股表现与同期所属的行业指数持平
“卖出” ：未来12 个月，预期个股表现逊于同期其所属的行业指数
行业评级定义（相对于 MSCI 中国指数） ：
“超配”：未来 12 个月优于 MSCI 中国 10%或以上
“标配”：未来 12 个月优于/劣于 MSCI 中国少于 10%
“低配”：未来 12 个月劣于 MSCI 中国超过 10%
分析师证明
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