行业基本情况收盘点位2069.22436.171938.26行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《行业β仍受制于市场验证进度》 -2026.05.26房地产行业报告 （2026.5.25-2026.5.31）城市更新进入规划落地期 房企拿地销售边际改善⚫ 投资要点城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出改造50 万套危旧住房、更新11.5 万个老旧小区、改造4000 个城中村、建设36.5 万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36 万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88 万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42 万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13 万方，同比-18.4%，环比+1%。上周14 城商品住宅可售面积为7383.3 万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14 城去化周期为19.17 个月，其中一线城市去化周期为13.26 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为269.72 万方，本年累计二手房成交面积为4893.81 万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92 万方，同比+16.8%，环比+6.6%。截至2026/5/18 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为53 宗，成交住宅类土地数量为24 宗，新增供应商服类土地数量为86 宗，成交商服类土地数量为22 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75 元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5 元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌1.55%，沪深300 指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300 指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-2%1%4%7%10%13%16%19%22%25%28%2025-062025-082025-102026-012026-032026-05房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为219.56 万方，本年累计新房成交面积为3419.36 万方，累计同比-7.9%。30 大中城市近四周平均成交面积为186.44 万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88 万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42 万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13 万方，同比-18.4%，环比+1%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7383.3 万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17 个月，其中一线城市去化周期为13.26 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%5/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%5/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%5/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为269.72 万方，本年累计二手房成交面积为4893.81 万方，累计同比+2.6%。20 城近四周平均成交面积为260.92 万方，同比+16.8%，环比+6.6%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/5/18 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。7,0007,2007,4007,6007,8008,0008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为53 宗，成交住宅类土地数量为24 宗，新增供应商服类土地数量为86 宗，成交商服类土地数量为22 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75 元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5 元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。5/27/246/26/247/26/248/25/249/24/2410/24/2411/23/2412/23/241/22/252/21/253/23/254/22/255/22/256/21/257/21/258/20/259/19/2510/19/2511/18/2512/18/251/17/262/16/263/18/264/17/265/17/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市5/27/246/26/247/26/248/25/249/24/2410/24/2411/23/2412/23/241/22/252/21/253/23/254/22/255/22/256/21/257/21/258/20/259/19/2510/19/2511/18/2512/18/251/17/262/16/263/18/264/17/265/17/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市5/27/246/26/247/26/248/25/249/24/2410/24/2411/23/2412/23/241/22/252/21/253/23/254/22/255/22/256/21/257/21/258/20/259/19/2510/19/2511/18/2512/18/251/17/262/16/263/18/264/17/265/17/2690平米以下90-144平米144平米以上5/27/246/26/247/26/248/25/249/24/2410/24/2411/23/2412/23/241/22/252/21/253/23/254/22/255/22/256/21/257/21/258/20/259/19/2510/19/2511/18/2512/18/251/17/262/16/263/18/264/17/265/17/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌1.55%，沪深300 指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300 指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第11，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第13、第12。0.01.02.03.04.05.06/1/256/15/256/29/257/13/257/27/258/10/258/24/259/7/259/21/2510/5/2510/19/2511/2/2511/16/2511/30/2512/14/2512/28/251/11/261/25/262/8/262/22/263/8/263/22/264/5/264/19/265/3/265/17/265/31/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0005/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-5%0%5%10%15%20%25%30%35%5/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/264/3/264/17/265/1/265/15/265/29/26房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%30%5/30/256/12/256/25/257/8/257/21/258/3/258/16/258/29/259/11/259/24/2510/7/2510/20/2511/2/2511/15/2511/28/2512/11/2512/24/251/6/261/19/262/1/262/14/262/27/263/12/263/25/264/7/264/20/265/3/265/16/265/29/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
福星股份（+25.73%）、
天健集团（+16.31%）、
金融街（+5.46%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+5.38%）、中国金茂（+4.19%）、中国海外宏洋（+2.11%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+7.51%）、越秀服务（+5.26%）、
特发服务（+5.02%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%煤炭公用事业通信建筑材料食品饮料银行电子非银金融美容护理商贸零售房地产社会服务交通运输电力设备医药生物有色金属钢铁农林牧渔传媒建筑装饰家用电器环保石油石化轻工制造机械设备纺织服饰汽车基础化工国防军工综合计算机-4%-3%-3%-2%-2%-1%-1%0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%