证券研究报告：房地产|行业周报
市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分
行业投资评级
强于大市|维持
行业基本情况
收盘点位 1915.38
52 周最高 2436.17
52 周最低 1741.7
行业相对指数表现
资料来源：聚源，中邮证券研究所
研究所
分析师:高丁卉
SAC 登记编号:S1340524080001
Email:gaodinghui@cnpsec.com
近期研究报告
《国务院公积金条例大修 上海"沪八
条"落地》 - 2026.08.24
房地产行业报告 （2026.8.24-2026.8.30）
新模式落地房企短期承压 长期有利信用重构
⚫ 投资要点
8 月 28 日以“销售-信贷-资本市场”三端制度重构为标志，房
地产正式进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地
期，其影响客观上表现为短期回款与周转后移、ROE 与拿地风险偏好
承压，弱信用与低线敞口房企压力更大，按揭投放阶段性收缩与银行
项目甄别要求提高，可能拖累新开工与投资节奏，但中长期交付风险
下降、信任与房价企稳条件改善，资金厚、土储在核心城、产品与现
房转换能力强的央国企及优质地方国企更易承接集中度与金融支持。
⚫ 行业基本面跟踪
（1） 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为161.36
万方，本年累计新房成交面积为5515.9万方，累计同比-6.6%。30大
中城市近四周平均成交面积为135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。
其中一线城市近四周平均成交面积为 46.1 万方，同比+12.5%，环比
+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为 64.75 万方，同比-14.3%，
环比-3.1%， 三线城市近四周平均成交面积为25.14万方， 同比-24.8%，
环比-8.9%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7102.78 万方，同比-
11.24%，环比-0.29%，14城去化周期为18.21个月，其中一线城市去
化周期为12.36个月。
（2） 二手房成交及挂牌：上周 20城二手房成交面积为206.82万
方，本年累计二手房成交面积为 7731.75 万方，累计同比+4.4%。20
城近四周平均成交面积为 202.75 万方，同比+4.9%，环比+0.1%。截
至 2026/8/17全国城市二手房出售挂牌量指数为1.03，环比-1.9%，
挂牌价指数为140.92，环比-0.48%。
（3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数
量为84宗，成交住宅类土地数量为29宗，新增供应商服类土地数量
为60宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100大中城市平均住
宅类土地成交数量/供应数量为0.56， 平均商服类土地成交数量/供应
数量为 0.64。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为
7445.75 元/平方米，溢价率为 7%，环比-1.38pct，成交商服类土地
楼面均价为1930.75元/平方米，溢价率为1.39%，环比-0.15pct。
⚫ 行情回顾：
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨2.59%，沪深300 指数下
跌0.21%，房地产指数跑赢沪深300指数2.8pct。上周港股恒生物业
服务及管理指数下跌 0.29%，恒生综合指数下跌 1.38%，物业服务及
管理指数跑赢恒生综合指数1.08pct。
⚫ 风险提示：
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情
绪极端避险。
-22%
-19%
-16%
-13%
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5%
8%
11%
2025-09 2025-11 2026-01 2026-04 2026-06 2026-08
房地产 沪深300
发布时间：2026-08-31
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2
目录
1 行业基本面跟踪 ................................ ................................ ........... 4
1.1 新房成交及库存 ................................ ................................ ....... 4
1.2 二手房成交及挂牌 ................................ ................................ ..... 5
1.3 土地市场成交 ................................ ................................ ......... 6
2 行情回顾 ................................ ................................ ................. 7
3 风险提示 ................................ ................................ ................. 9
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3
图表目录
图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................ ................... 4
图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ................................ ............. 5
图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................ ................... 5
图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ................................ ............. 6
图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ................................ ............ 6
图表 11： 100 大中城市土地供销比 ................................ ........................ 7
图表 12： 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ................................ ........... 7
图表 13： 近一年 A股房地产指数和沪深300 走势 ................................ ............ 7
图表 14： 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ................................ ........ 7
图表 15： 上周 A股申万一级行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 16： 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 17： 上周 A股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 18： 上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 19： 上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位 ................................ .............. 9
请务必阅读正文之后的免责条款部分 4
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存
上周 30 大中城市新房成交面积为 161.36 万方，本年累计新房成交面积为
5515.9万方， 累计同比-6.6%。30大中城市近四周平均成交面积为135.99万方，
同比-9.3%，环比-2.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为 46.1 万方，同比
+12.5%， 环比+2.8%， 二线城市近四周平均成交面积为64.75万方， 同比-14.3%，
环比-3.1%，三线城市近四周平均成交面积为 25.14 万方，同比-24.8%，环比-
8.9%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
-80%
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6/21/26
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5/24/26
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4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
2/1/26
1/18/26
1/4/26
12/21/25
12/7/25
11/23/25
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9/28/25
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30城成交面积（万方） 30城成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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6/21/26
6/7/26
5/24/26
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4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
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10/26/25
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8/31/25
一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
-80%
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6/21/26
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5/10/26
4/26/26
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12/21/25
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11/23/25
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二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
-100%
-80%
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8/16/26
8/2/26
7/19/26
7/5/26
6/21/26
6/7/26
5/24/26
5/10/26
4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
2/1/26
1/18/26
1/4/26
12/21/25
12/7/25
11/23/25
11/9/25
10/26/25
10/12/25
9/28/25
9/14/25
8/31/25
三线城市成交面积（万方） 三线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 5
上周 14 城商品住宅可售面积为7102.78 万方，同比-11.24%，环比-0.29%，
14城去化周期为18.21个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆
田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周
期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。
1.2 二手房成交及挂牌
上周 20 城二手房成交面积为 206.82 万方，本年累计二手房成交面积为
7731.75万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为202.75万方，同比
+4.9%，环比+0.1%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成
都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、
渭南、宿迁。
10
11
12
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14
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22
6,400
6,600
6,800
7,000
7,200
7,400
7,600
7,800
8,000
8,200
14城商品住宅可售面积（万方） 14城商品住宅去化周期（月） 一线城市去化周期（月）
-100%
-50%
0%
50%
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150%
200%
250%
0
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300
350
重点城市二手房成交面积（万方） 重点城市二手房成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 6
截至2026/8/17全国城市二手房出售挂牌量指数为1.03，环比-1.9%，挂牌
价指数为140.92，环比-0.48%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
1.3 土地市场成交
上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为84 宗，成交住宅类土地数量
为 29 宗，新增供应商服类土地数量为60 宗，成交商服类土地数量为38 宗。近
四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.56，平均商服类土地
成交数量/供应数量为0.64。
近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7445.75 元/平方米，溢价
率为7%，环比-1.38pct，成交商服类土地楼面均价为1930.75元/平方米，溢价
率为1.39%，环比-0.15pct。
0
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6/22/25
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
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9/25/24
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1/23/25
2/22/25
3/24/25
4/23/25
5/23/25
6/22/25
7/22/25
8/21/25
9/20/25
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11/19/25
12/19/25
1/18/26
2/17/26
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4/18/26
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7/17/26
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
0
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9/25/24
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1/23/25
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3/24/25
4/23/25
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6/22/25
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9/20/25
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11/19/25
12/19/25
1/18/26
2/17/26
3/19/26
4/18/26
5/18/26
6/17/26
7/17/26
8/16/26
90平米以下 90-144平米 144平米以上
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8/26/24
9/25/24
10/25/24
11/24/24
12/24/24
1/23/25
2/22/25
3/24/25
4/23/25
5/23/25
6/22/25
7/22/25
8/21/25
9/20/25
10/20/25
11/19/25
12/19/25
1/18/26
2/17/26
3/19/26
4/18/26
5/18/26
6/17/26
7/17/26
8/16/26
90平米以下 90-144平米 144平米以上
请务必阅读正文之后的免责条款部分 7
图表11：100 大中城市土地供销比 图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
2 行情回顾
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 2.59%，沪深 300 指数下跌 0.21%，
房地产指数跑赢沪深 300 指数 2.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌
0.29%，恒生综合指数 下跌 1.38%，物业服务及管理指数跑 赢恒生综合指数
1.08pct。
图表13：近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第10，港股
地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第13、第 5。
0
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2
3
4
5
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成交数量/供应数量MA4-住宅类
成交数量/供应数量MA4-商服类
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15%
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25%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
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8/16/26
8/2/26
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7/5/26
6/21/26
6/7/26
5/24/26
5/10/26
4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
2/1/26
1/18/26
1/4/26
12/21/25
12/7/25
11/23/25
11/9/25
10/26/25
10/12/25
9/28/25
9/14/25
8/31/25
成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）
成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）
成交土地溢价率MA4-住宅（%）
成交土地溢价率MA4-商服（%）
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
8/29/25
9/12/25
9/26/25
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10/24/25
11/7/25
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12/5/25
12/19/25
1/2/26
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7/31/26
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8/28/26
房地产(申万) 沪深300
-20%
-15%
-10%
-5%
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1/16/26
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7/3/26
7/17/26
7/31/26
8/14/26
8/28/26
恒生物业服务及管理 恒生综合指数
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图表15：上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：
新城控股（+9.6%）、
华发股份
（+7.36%）、
先导基电（+6.91%） ，重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国
海外宏洋（+9.86%）、中国金茂（+2.95%）、越秀地产（+0%） ，重点物业服务企业
涨幅居前的分别为：
特发服务（+10.88%）、越秀服务（+9.86%）、万物云（+8.25%）。
图表17：上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
农林牧渔
煤炭
非银金融
商贸零售
基础化工
社会服务
石油石化
钢铁
美容护理
房地产
轻工制造
纺织服饰
环保
建筑材料
建筑装饰
国防军工
公用事业
有色金属
交通运输
计算机
食品饮料
汽车
家用电器
机械设备
传媒
电子
银行
综合
医药生物
电力设备
通信
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
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图表19：上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所
3 风险提示
政策不及预期， 行业销售不及预期， 收储进度不及预期， 市场情绪极端避险。
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
特发服务 越秀服务 万物云
新大正 碧桂园服务 融创服务 金茂服务 滨江服务 雅生活服务 世茂服务
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中邮证券投资评级说明
投资评级标准 类型 评级 说明
报告中投资建议的评级标准：
报告发布日后的 6 个月内的相
对市场表现，即报告发布日后
的 6 个月内的公司股价（或行
业指数、可转债价格）的涨跌
幅相对同期相关证券市场基准
指数的涨跌幅。
市场基准指数的选取：A 股市
场以沪深 300 指数为基准；新
三板市场以三板成指为基准；
可转债市场以中信标普可转债
指数为基准；香港市场以恒生
指数为基准；美国市场以标普
500 或纳斯达克综合指数为基
准。
股票评级
买入 预期个股相对同期基准指数涨幅在 20%以上
增持 预期个股相对同期基准指数涨幅在 10%与 20%之间
中性 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
回避 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下
行业评级
强于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在 10%以上
中性 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
弱于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下
可转债
评级
推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 10%以上
谨慎推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 5%与 10%之间
中性 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与 5%之间
回避 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下
分析师声明
撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。
本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公
平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等
利益相关方的干涉和影响，特此声明。
免责声明
中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券” ）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。
本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容
仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导
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过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中邮证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测
不一致的研究报告。
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《证券期货投资者适当性管理办法》于 2017 年 7 月 1 日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非
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公司简介
中邮证券有限责任公司于 2002 年9月经中国证券监督管理委员会批准设立， 公司注册资本61.68 亿元人民币，
是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。
公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券
承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025 年
10 月底，公司在全国设有58 家分支机构(含 29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和 1 家另类投资子公
司。
中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前
服务的经纪客户已超过 260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投
融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地
位的特色精品券商。
中邮证券研究所
北京
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：北京市丰台区北甲地路 2 号院 6 甲 1 号， 玺萌大
厦南塔
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