摘要
1990 年代房地产市场化改革以及快速推进的城镇化进程，产生大量的住房需求，带动房地产市场快速发展，房地产相关税收、土地出让收入持续高增。“土地财政”历经二十余年发展，在相当长时期成为地方政府财政收入的重要来源。但是近年来，伴随房地产供需形势逆转，土地出让收入大幅下滑。2025年全国土地出让收入为4.15 万亿元，同比下降14.7%，较2021 年四年期间累计下降52.3%。本文从区域分化角度，梳理1998-2025 年分省份土地出让收入排名变化特征。2025 年，在房地产需求承压的背景下，地方政府主动盘活存量土地、优化土地供应结构，推动土地市场“缩量提质”发展，经济大省土地出让收入降幅收窄，部分核心一二线城市土地出让收入止跌回稳。从收入规模看，经济大省土地出让收入继续领跑全国。2025 年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏（5589 亿元）、浙江（4346 亿元）、山东（3258 亿元）、四川（3147 亿元）、上海（2804 亿元）、广东（2416 亿元）、湖北（2313 亿元）、北京（1909 亿元）、福建（1515 亿元）、河北（1491 亿元）。全国前九名的省份维持不变，河北跻身全国前十。从收入增速来看，已公布数据的27 个省份中，22 个省份2025年土地出让收入同比下降，广东、浙江、四川等省份同比降幅明显收窄；云南、甘肃、宁夏、新疆、黑龙江5 省份土地出让收入逆势回升。分区域看，东部地区多数省份经济发展水平较高，土地出让收入规模领跑全国。近年来受房地产市场调整转型拖累，广东等经济大省土地出让收入缩量明显，但土地出让收入集中在东部地区的格局没有改变。2025 年东部地区 10省市土地出让收入总量达2.48 万亿元，仍占全国的59.6%。中部地区近年来受房地产市场调整的影响较大。湖南、安徽、河南商品房销售大幅萎缩，持续冲击土地市场，土地出让收入排名均已跌出全国前十行列。西部地区各省份土地出让收入情况差异较大，受益于新时代西部大开发和扩大开放政策，四川排名一路上升至全国第四位；而青海、西藏由于人口稀少、生态保护等因素，土地出让收入长期处于全国最后两位。风险提示：房地产低迷拖累土地出让收入；2017 年及以前年份数据来自于《国土资源年鉴》，其统计口径与财政部门存在差异。宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com目 录二、2025 年当年土地出让收入基本情况 ................................................................................................................................ 4图表目录宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
一、1998—2025 年分省份土地出让收入历史变迁
经济与财政是一体两面的关系，经济发展水平较高的省份土地出让收入规模往往较高。东部地区多数省份土地出让收入规模领跑全国，但最近四年（2022-2025 年）受房地产市场调整转型拖累，广东等省份的土地出让收入缩量明显。房地产市场调整前，东部沿海省市经济发展水平较高，人口持续流入，房地产行业热度较高，土地市场较为活跃，需求旺盛。江苏省1998—2005 年间土地出让收入从第四跃升至第一，此后绝大多数年份稳居第一。浙江省自1998 年以来土地出让收入规模始终位居全国前列，在数字经济的带动下，浙江发展再添新动力、人口快速流入，2016 年起浙江土地出让收入规模大幅提升并稳居全国前二。山东省立足工业大省优势，大力推动土地招商，土地出让收入自2005 年以来均保持在全国前四，2022 年山东启动新旧动能转换，2025 年土地出让收入连续四年位居全国第三。广东省作为我国经济发展的排头兵，1999 年土地出让收入达到全国规模的27%，高居全国第一；土地出让收入在2000 年被江浙超越后，排名一路下滑至2004 年的第九；2005 年后中央开启多轮房地产调控，但广州、深圳土地价格大涨推高土地出让收入，广东土地出让收入在波动中上升，2005—2012 年排名在第五名上下浮动；2013 年广东土地出让收入首次突破3000 亿元，2013—2021 年排名稳居前四；2022年以来珠三角地区房地产市场下滑严重，2023 年广东土地出让收入排名降至第五，2024年、2025 年位居第六。北京、上海由于土地资源约束，土地溢价较高，且土地市场受到房地产政策调控影响较大，历年土地出让收入排名存在一定波动，2025 年上海、北京土地出让收入排名分列第五、第八位。总的来看，2025 年东部地区10 省市土地出让收入总量达2.48 万亿元，仍占全国的59.6%，土地出让收入集中在东部地区的格局尚未改变。得益于“中部地区崛起”战略及城市群建设推进，中部省份经济增长强劲，工业化、城镇化进程加快，基建、房地产的快速发展对土地资源需求较迫切，中部地区多数省份土地出让收入排名一度跻身全国前十行列，但近四年则受房地产市场调整的影响较大。2006 年促进中部地区崛起战略实施以来，安徽、湖北、湖南、江西等中部省份主动承接制造业转移，房地产发展和城市建设加快，土地出让收入增长较快。安徽主动融入长三角一体化发展，土地出让收入排名自2003 年以来基本稳居全国前十，2013 年后数次跻身全国前五，近四年受房地产市场的调整影响较大，2024 年排名跌出前十，2025 年降至第12 位。2015 年长江中游城市群建设启动推进，以光电技术为引领的新一代信息技术产业集聚，湖北土地出让收入自2015 年跻身全国前十行列，并随着省内三大都市圈加速建设，湖北大力推动城市更新，2023 年土地出让收入排名升至第7 位，2024 年、2025年湖北排名保持不变。湖南土地出让收入排名从2015年的第15位升至2021年的第6位，2022 年以来湖南土地市场遇冷，土地出让收入排名跌出前10，2025 年位居第13 位。江西土地出让收入也出现波动，近十年排名基本位于全国中游水平，2025 年位居第14 位。2016 年，中原城市群规划获批，河南房地产开发投资景气，河南土地出让收入飚升至全国第6；但2019 年以来，河南经济发展经历多轮重大冲击，产业结构调整叠加房地产市场持续低迷，土地出让收入排名从全国第6 位下滑至2025 年第15 位。西部地区各省份土地出让收入情况差异较大，受益于新时代西部大开发和扩大开放政策，川渝土地出让收入排名大幅上升，受人口稀少、生态保护等因素约束青藏土地出让收入排名靠后。西部地区经济大省四川省，土地出让收入规模较大，自2000 年起排名稳居全国前十；2016 年以来伴随着成渝城市群发展引领西部新型城镇化，四川土地收入排名一路跃升，2023—2025 年连续三年位居全国第四。重庆市作为最年轻的直辖市，依靠良好的汽车工业基础，年轻人口大幅流入，城市建设加快扩张，土地出让收入在2012年一度跻身前十行列，近年来稳定在全国中上游水平，2025 年排名升至全国第11 位。贵州省受益于国家政策支持，近年来新型城镇化和基础设施建设布局加快，打造西部大开发综合改革示范区和发展黔中城市群，对供地节奏和土地需求有一定的带动作用，2024宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com年排名一度跻身全国前十，2025 年省内各城市收紧土地供应，土地成交节奏放缓，排名下滑至全国第16 位。陕西在新时代以来加快发展步伐，依托于“一带一路”开放格局中的独特战略地位，积极承接产业转移，建设关中平原城市群和西安都市圈，土地出让收入排名从2011 年第26 名开始上升，2025 年位居第17 名。其他多数西部地区省份受制于经济发展水平，土地市场规模有限，叠加近年来土地出让收入规模大幅下降，地方财政更依赖于转移支付而非土地出让收入。青海、西藏由于人口稀少、城镇化率较低、经济体量有限、高原生态保护等因素，土地出让收入长期处于全国最后两位。东北地区省份历年土地出让收入排名相对靠后，辽宁在2008—2012 年率先推动棚改形成“辽宁模式”，土地出让收入在此期间排名靠前。但改革开放后东北地区由于传统经济结构转型升级任务较重、市场活力不足、人口流失比较严重，经济增速逐渐与东部沿海省份拉开差距，近年来土地出让收入排名均位居下游。1998 年以来，黑龙江、吉林土地出让收入规模相近，排名靠后，主要依靠哈尔滨、长春两个核心城市拉动，财政对土地出让收入的依赖程度不高。作为东北工业基地之一的辽宁，面对资源枯竭和体制转型的挑战，辽宁依靠沈阳、大连双城驱动经济，带动土地出让收入在1998-2007 年排名位居前十。2008 年起辽宁省进入大力开展棚户区改造的“高潮期”，“辽宁模式”下大规模棚改的实施提升了经济发展潜力和土地使用权价值，同时棚改项目负债也主要依靠土地出让收入偿还。2010—2012 年辽宁土地出让收入位居全国前四，财政收入对土地出让收入依赖程度高。2013 年后，“新常态”下辽宁省经济增速下行、土地市场萎缩，土地出让收入排名由前十名一路下滑到20 名开外。二、2025 年当年土地出让收入基本情况2025 年土地市场呈现“总量收缩、结构改善”的格局。商品房市场低迷持续冲击土地市场，叠加房地产企业现金流偏紧、企业拿地意愿不高，直接影响了地方政府的土地出让收入。2025 年土地出让收入继续缩量，已经是连续第四年下滑，全国国有土地使用权出让收入41518 亿元，同比下降14.7%，相较于2021 年高点累计降幅达52.3%。然而，在房地产需求承压的背景下，地方政府主动盘活存量土地、优化土地供应结构，推动土地市场“缩量提质”发展。其一，广东等经济大省土地出让收入在经历深度调整后降幅收窄。2025 年，在“控制增量、盘活存量”的政策导向下，经济大省通过用好土储专项债、盘活存量土地等方式，部分缓解了土地收入下滑的压力。已公布数据的27 个省份中，2025 年全国有22 个省份土地出让收入同比下降，12 个省份同比降幅收窄。其中，江苏、广东、浙江、四川土地出让收入同比分别下降23.1%、11.0%、7.9%、1.1%，降幅分别较2024 年收窄0.2个、17.9 个、19.1 个、18.4 个百分点；各省聚焦“存量挖潜”，通过大量发行土地储备新增专项债，收回收购闲置土地后进行重新规划和出让，提升土地资源价值。其二，深圳、杭州、成都等核心一二线城市土地市场止跌回稳，主要源于土地供应结构优化，优质地块供应增加，土地市场成交率先回暖。2025 年，核心一二线城市支持“好房子”建设，增加低容积率的优质住宅用地供应，高溢价地块成交增多，提高了企业拿地意愿，增加了土地出让收入。一线城市中，北京2025 年土地出让收入基本平稳、相对抗跌；上海在中心城区和产业园区板块推出多宗优质住宅用地，民营企业拿地竞拍活跃，住宅用地成交金额实现上涨；深圳成交住宅用地溢价较高，叠加产业用地供应大幅增加，全市土地出让收入同比高增52%；但广州主动收缩住宅供地面积，土地出让收入同比下降23.6%。二线城市中，成都、杭州、青岛等地通过增加核心城区住宅用地供应、放宽容积率限制，推动土地出让收入分别增长3.8%、9.5%、16.1%。分区域看，东部地区土地出让收入降幅收窄，江苏、浙江、山东等省土地出让收入宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com规模继续领跑全国。从收入增速看，2025 年，东部地区10 省市土地出让收入同比下降13.4%，降幅较2024 年收窄4.6 个百分点。从收入规模看，已公布数据的27 个省份中，2025 年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏（5589 亿元）、浙江（4346 亿元）、山东（3258 亿元）、四川（3147 亿元）、上海（2804 亿元）、广东（2416 亿元）、湖北（2313亿元）、北京（1909 亿元）、福建（1515 亿元）、河北（1491 亿元）。从排名变化看，全国前九排名均维持不变，河北排名上升并跻身全国前十。中部地区土地出让收入继续承压，主要受房地产市场调整的影响。2025 年，除了湖北小幅下降以外，河南、湖南、安徽、江西的土地出让收入降幅较大，同比降幅均在20%左右。但郑州、长沙、合肥等地市通过大规模实施土地收储计划，加大国有土地资源盘活力度，稳定土地出让收入。西部地区部分省份土地出让收入企稳回升，云南、甘肃、宁夏土地出让收入增速领跑全国，主要源自省会城市大力盘活存量土地，从存量资源中挖掘增量。2025 年，云南、甘肃、宁夏、新疆土地出让收入增速领跑全国，分别同比增长16.0%、8.7%、3.1%、2.6%。2025 年，昆明市加快批而未供和闲置土地盘活利用，增加基础设施和公共服务用地供应，全市土地出让收入增长61.6%，其中划拨土地收入同比高增78.8%，占到全市土地出让收入近一半。兰州市用好土储专项债资金，盘活闲置土地资源，推动土地市场持续回暖，全市土地出让收入同比增长19.5%，带动甘肃土地出让收入增速由负转正。银川市推进闲置土地专项整治，对冲了土地出让成交下行压力，带动宁夏土地出让收入连续两年实现正增长。乌鲁木齐市2025 年出台“好房子”土地供应、新型工业用地等支持政策，稳定土地市场，土地出让收入同比增长67.8%，增速居各省会城市之首。西部地区仍有4个省份土地出让收入同比跌幅超30%，广西、青海等省份土地出让收入仍持续萎缩，土地市场下行压力尚未缓解。2025 年，贵州、陕西土地出让收入同比下降42.4%、41.7%，降幅较2024 年扩大，主要是库存高企的地区收紧土地供应，土地市场出现“高位补跌”，西安市、贵阳市土地出让收入分别下跌46.4%、29.8%。青海省土地出让收入连续第六年下降，2025年同比下降33.3%。广西土地出让收入连续第五年下降，2025年同比下降32.3%。宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表1：1998 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
0.20.50.61.01.41.51.81.92.94.14.14.87.59.09.29.711.213.314.614.919.220.221.121.224.529.533.242.243.961.469.0青海宁夏甘肃西藏内蒙古新疆吉林贵州江西黑龙江山西安徽河南陕西湖北云南湖南四川重庆广
西上海福建海南山东辽宁天津河北江苏北京浙江广东（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表2：2003 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
0.71.87.512.413.216.220.425.234.238.743.446.066.369.277.487.989.5118.7142.2151.6166.6175.1181.6209.5217.0256.4294.2328.5400.2959.31170.7西藏青海海南甘肃内蒙古宁夏贵州新疆吉林黑龙江陕西山西广西云南河南江西重庆湖南湖北河北福建安徽辽宁天津广东四川上海北京山东江苏浙江（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表3：2008 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
3.37.830.451.461.680.598.4110.5122.7122.8130.5135.5153.5159.1196.0232.9233.8252.8322.6325.7335.5393.6457.8470.0570.3620.5675.4686.5866.01033.91318.5青海西藏宁夏甘肃新疆贵州黑龙江吉林海南内蒙古山西广西江西陕西云南福建重庆湖南河北湖北河南天津安徽四川上海辽宁广东北京山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表4：2013 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
西藏青海宁夏甘肃海南新疆黑龙江吉林内蒙古广西山西陕西贵州天津云南上海湖南江西河南福建湖北河北重庆北京辽宁四川安徽广东山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表5：2018 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
10000西藏宁夏青海黑龙江甘肃海南吉林内蒙古新疆山西辽宁天津陕西贵州云南广西北京湖南上海重庆江西河北福建安徽湖北河南四川山东广东江苏浙江（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表6：2021 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
1037212789100001200014000西藏宁夏青海黑龙江海南内蒙古甘肃新疆山西吉林云南辽宁天津广西陕西重庆贵州河北北京江西河南福建安徽湖北上海湖南四川山东广东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表7：2022 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
106901000012000西藏青海宁夏黑龙江甘肃吉林内蒙古新疆天津海南辽宁云南山西广西重庆陕西河北河南贵州江西北京湖北福建安徽湖南上海四川广东山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表8：2023 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
10000西藏青海宁夏黑龙江甘肃新疆辽宁内蒙古海南云南山西吉林天津广西陕西河南重庆江西河北福建贵州北京安徽湖南湖北上海广东四川山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表9：2024 年各省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
青海西藏宁夏黑龙江甘肃海南新疆山西辽宁吉林内蒙古云南广西天津江西湖南陕西河南重庆河北安徽贵州福建北京湖北广东上海四川山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表10：2025 年部分省（直辖市、自治区）土地出让收入情况
注：截至3 月末，山西、内蒙古、辽宁、西藏2025 年度土地出让收入数据暂未公布。青海宁夏黑龙江甘肃海南吉林广西新疆天津云南陕西贵州河南江西湖南安徽重庆河北福建北京湖北广东上海四川山东浙江江苏（亿元）宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表11：2025 年部分省（直辖市、自治区）土地出让收入同比增速
注：截至3 月末，山西、内蒙古、辽宁、西藏2025 年度土地出让收入数据暂未公布。-42.4%-41.7%-33.3%-32.3%-27.7%-24.8%-23.1%-20.4%-19.4%-18.0%-15.5%-15.3%-14.8%-12.1%-11.0%-10.4%-7.9%-5.9%-5.8%-4.9%-1.1%-0.6%0.3%2.6%3.1%8.7%16.0%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%贵州陕西青海广西河南安徽江苏湖南江西山东海南福建吉林天津广东重庆浙江河北上海湖北四川北京黑龙江新疆宁夏甘肃云南宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com
图表12：2025 年部分省（直辖市、自治区）土地出让收入相较于近年来最高点的
累计降幅注：截至3 月末，山西、内蒙古、辽宁、西藏2025 年度土地出让收入数据暂未公布。上海土地出让收入最高点为2022 年；江苏、浙江等11 个省份最高点为2021 年；广东、福建等10 个省份最高点为2020 年；天津、河南等5 个省份最高点为2019 年。-88.9%-79.8%-72.7%-69.9%-69.6%-67.8%-65.3%-63.2%-61.7%-61.3%-59.7%-59.1%-58.1%-56.3%-55.3%-54.3%-53.8%-52.2%-46.1%-37.8%-35.6%-32.9%-32.6%-29.4%-29.1%-26.2%-24.9%-100%-80%-60%-40%-20%0%青海广西黑龙江广东河南湖南甘肃吉林天津江西安徽云南浙江江苏陕西山东福建贵州河北重庆海南湖北宁夏新疆四川上海北京2025年土地出让收入较最高年份的变化幅度宏观深度请务必阅读最后特别声明与免责条款www.ykzq.com分析师简介罗志恒，2020 年11 月加入粤开证券，现任副总裁，兼首席经济学家、研究院院长，证书编号：S0300520110001。方堃，CFA，FRM，2021 年4 月加入粤开证券，现任高级宏观分析师，证书编号：S0300521050001。