行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《核心城市二手房价格好转》 -2026.02.09房地产行业报告 （2026.3.16-2026.3.22）交易修复强于价格修复 边际改善信号增多⚫ 投资要点3 月市场的确较1-2 月更活跃，“小阳春”并非伪命题，尤其上海二手房放量已构成较强验证。本轮修复的结构性特征较鲜明：二手强于新房、上海强于其他一线、低总价强于高总价、核心区强于外围、交易修复强于价格修复。行业指数层面仍未摆脱下行压力，企业拿地溢价率及拿地意愿仍较低，说明市场对销售修复持续性和利润兑现能力仍缺乏足够信心。从量价调整深度来看，行业基本面底部正逐步临近，边际改善信号增多。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为186.28万方，本年累计新房成交面积为1562.67 万方，累计同比-17.7%。30大中城市近四周平均成交面积为146.34 万方，同比-21.4%，环比+43.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.85 万方，同比-30.2%，环比+46.2%，二线城市近四周平均成交面积为78.54 万方，同比-12.3%，环比+44.6%，三线城市近四周平均成交面积为28.95 万方，同比-29.3%，环比-37.8%。上周14城商品住宅可售面积为7795.09万方，同比-3.47%，环比+0.06%，14 城去化周期为20.6 个月，其中一线城市去化周期为14.69 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为266.5 万方，本年累计二手房成交面积为2282.91 万方，累计同比-6.7%。20城近四周平均成交面积为209.16 万方，同比-21.6%，环比+46.6%。截至2026/3/9全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为21 宗，成交住宅类土地数量为27 宗，新增供应商服类土地数量为30 宗，成交商服类土地数量为50 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9567 元/平方米，溢价率为8.26%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1431.25 元/平方米，溢价率为0.25%，环比+0.06pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，沪深300 指数下跌2.19%，房地产指数跑输沪深300 指数2.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.3pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为186.28 万方，本年累计新房成交面积为1562.67 万方，累计同比-17.7%。30 大中城市近四周平均成交面积为146.34 万方，同比-21.4%，环比+43.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.85 万方，同比-30.2%，环比+46.2%，二线城市近四周平均成交面积为78.54 万方，同比-12.3%，环比+44.6%，三线城市近四周平均成交面积为28.95 万方，同比-29.3%，环比-37.8%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%3/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%3/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7795.09 万方，同比-3.47%，环比+0.06%，14 城去化周期为20.6 个月，其中一线城市去化周期为14.69 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为266.5 万方，本年累计二手房成交面积为2282.91 万方，累计同比-6.7%。20 城近四周平均成交面积为209.16 万方，同比-21.6%，环比+46.6%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2026/3/9 全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为21 宗，成交住宅类土地数量为27 宗，新增供应商服类土地数量为30 宗，成交商服类土地数量为50 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9567 元/平方米，溢价率为8.26%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1431.25 元/平方米，溢价率为0.25%，环比+0.06pct。3/18/244/17/245/17/246/16/247/16/248/15/249/14/2410/14/2411/13/2412/13/241/12/252/11/253/13/254/12/255/12/256/11/257/11/258/10/259/9/2510/9/2511/8/2512/8/251/7/262/6/263/8/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/18/244/17/245/17/246/16/247/16/248/15/249/14/2410/14/2411/13/2412/13/241/12/252/11/253/13/254/12/255/12/256/11/257/11/258/10/259/9/2510/9/2511/8/2512/8/251/7/262/6/263/8/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/18/244/17/245/17/246/16/247/16/248/15/249/14/2410/14/2411/13/2412/13/241/12/252/11/253/13/254/12/255/12/256/11/257/11/258/10/259/9/2510/9/2511/8/2512/8/251/7/262/6/263/8/2690平米以下90-144平米144平米以上3/18/244/17/245/17/246/16/247/16/248/15/249/14/2410/14/2411/13/2412/13/241/12/252/11/253/13/254/12/255/12/256/11/257/11/258/10/259/9/2510/9/2511/8/2512/8/251/7/262/6/263/8/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，沪深300 指数下跌2.19%，房地产指数跑输沪深300 指数2.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.3pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第6、第8。0.01.02.03.04.05.03/23/254/6/254/20/255/4/255/18/256/1/256/15/256/29/257/13/257/27/258/10/258/24/259/7/259/21/2510/5/2510/19/2511/2/2511/16/2511/30/2512/14/2512/28/251/11/261/25/262/8/262/22/263/8/263/22/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0003/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/21/254/4/254/18/255/2/255/16/255/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/26房地产(申万)沪深300-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/21/254/4/254/18/255/2/255/16/255/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
先导基电（+3.75%）、
中国国贸（+1.05%）、
浦东金桥（+1%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+2.48%）、华润置地（-2.33%）、太古地产（-2.85%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+2.56%）、世茂服务（+0%）、建发物业（-0.39%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%通信银行食品饮料公用事业煤炭非银金融交通运输医药生物电子电力设备家用电器轻工制造传媒社会服务房地产汽车农林牧渔商贸零售石油石化计算机美容护理纺织服饰环保建筑装饰机械设备国防军工建筑材料综合钢铁基础化工有色金属-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-20%-15%-10%-5%0%5%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%