行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《交易修复强于价格修复 边际改善信号增多》 - 2026.03.24房地产行业报告 （2026.3.23-2026.3.29）上海成交热度突出 房企拿地仍显谨慎⚫ 投资要点上海成交热度显著上行，以二手房“存量释放”为主，上海3 月二手房成交创近5 年新高，单日网签1585 套刷新纪录，但新房修复相对滞后，政策“沪七条”是直接催化，整体而言成交结构偏刚需、可持续性仍待验证。全国层面房企投资仍谨慎，宅地成交与推出规模仍低位徘徊，拿地更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会，未来核心变量在于4-5 月二手热度能否向新房去化与价格端继续传导。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为221.71万方，本年累计新房成交面积为1786.52 万方，累计同比-17.8%。30大中城市近四周平均成交面积为171.96 万方，同比-14.4%，环比+17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.01 万方，同比-18.4%，环比+26.1%，二线城市近四周平均成交面积为89.57 万方，同比-9.5%，环比+14%，三线城市近四周平均成交面积为33.83 万方，同比-19%，环比+14.7%。上周14 城商品住宅可售面积为7661 万方，同比-4.1%，环比-1.71%，14 城去化周期为20.33 个月，其中一线城市去化周期为14.68 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为274.6 万方，本年累计二手房成交面积为2557.51 万方，累计同比-6.5%。20城近四周平均成交面积为241.37 万方，同比-12.2%，环比+15.4%。截至2026/3/16 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比-21.8%，挂牌价指数为144.49，环比-0.13%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为14 宗，新增供应商服类土地数量为41 宗，成交商服类土地数量为14 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.1，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.32。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5 元/平方米，溢价率为2.69%，环比-5.78pct，成交商服类土地楼面均价为1578.75 元/平方米，溢价率为0.24%，环比-0.01pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌1.42%，沪深300 指数下跌1.41%，房地产指数跑输沪深300 指数0.01pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%，恒生综合指数下跌1.24%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.32pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为221.71 万方，本年累计新房成交面积为1786.52 万方，累计同比-17.8%。30 大中城市近四周平均成交面积为171.96 万方，同比-14.4%，环比+17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.01 万方，同比-18.4%，环比+26.1%，二线城市近四周平均成交面积为89.57 万方，同比-9.5%，环比+14%，三线城市近四周平均成交面积为33.83 万方，同比-19%，环比+14.7%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%3/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%3/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7661 万方，同比-4.1%，环比-1.71%，14 城去化周期为20.33 个月，其中一线城市去化周期为14.68 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为274.6 万方，本年累计二手房成交面积为2557.51 万方，累计同比-6.5%。20 城近四周平均成交面积为241.37 万方，同比-12.2%，环比+15.4%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,4007,5007,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2026/3/16 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比-21.8%，挂牌价指数为144.49，环比-0.13%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为14 宗，新增供应商服类土地数量为41 宗，成交商服类土地数量为14 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.1，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.32。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5 元/平方米，溢价率为2.69%，环比-5.78pct，成交商服类土地楼面均价为1578.75 元/平方米，溢价率为0.24%，环比-0.01pct。3/25/244/24/245/24/246/23/247/23/248/22/249/21/2410/21/2411/20/2412/20/241/19/252/18/253/20/254/19/255/19/256/18/257/18/258/17/259/16/2510/16/2511/15/2512/15/251/14/262/13/263/15/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/25/244/24/245/24/246/23/247/23/248/22/249/21/2410/21/2411/20/2412/20/241/19/252/18/253/20/254/19/255/19/256/18/257/18/258/17/259/16/2510/16/2511/15/2512/15/251/14/262/13/263/15/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/25/244/24/245/24/246/23/247/23/248/22/249/21/2410/21/2411/20/2412/20/241/19/252/18/253/20/254/19/255/19/256/18/257/18/258/17/259/16/2510/16/2511/15/2512/15/251/14/262/13/263/15/2690平米以下90-144平米144平米以上3/25/244/24/245/24/246/23/247/23/248/22/249/21/2410/21/2411/20/2412/20/241/19/252/18/253/20/254/19/255/19/256/18/257/18/258/17/259/16/2510/16/2511/15/2512/15/251/14/262/13/263/15/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌1.42%，沪深300 指数下跌1.41%，房地产指数跑输沪深300 指数0.01pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%，恒生综合指数下跌1.24%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.32pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第22，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第14、第6。0.01.02.03.04.05.03/30/254/13/254/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/263/29/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0003/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/26房地产(申万)沪深300-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%3/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
华联控股（+8.09%）、
天地源（+2.1%）、
栖霞建设（+1.61%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+6.85%）、中国海外宏洋（+2.11%）、美的置业（+0%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+9.68%）、绿城服务（+9.5%）、金茂服务（+6.84%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%有色金属公用事业基础化工医药生物纺织服饰建筑材料钢铁环保电力设备石油石化交通运输汽车银行综合建筑装饰轻工制造机械设备食品饮料商贸零售煤炭传媒房地产通信社会服务家用电器电子国防军工美容护理农林牧渔计算机非银金融-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%滨江服务绿城服务金茂服务建发物业碧桂园服务世茂服务越秀服务万物云融创服务雅生活服务