投资要点
西南证券研究院分析师：李垚执业证号：S1250525060001电话：15618507501分析师：李艾莼执业证号：S1250525070004电话：17396222897行业相对指数表现数据来源：聚源数据股票家数行业总市值（亿元）12,708.9012,353.72行业市盈率TTM63.2沪深300 市盈率TTM14.1相关研究
1. 房地产行业周报（1.12-1.16）：一二手
房成交同环比走低，开年弱势延续(2026-01-19)
2. 房地产行业周报（1.5-1.9）：一二手房
成交同环比双降，库存高位持稳(2026-01-12)
3. 房地产行业2026 年投资策略：地产筑
底分化，核心主线突围 (2026-01-08)
4. 房地产行业周报（12.22-12.26）：新
房成交环比大幅增长，土地供应与成交双降 (2025-12-29) 本周房地产行业表现较强。本周（1.19-1.23），申万房地产板块上涨5.2%，跑赢沪深300 指数5.8pp（沪深300 下跌0.6%）；交易额52757.3 亿元，环比-7.1%。从个股涨跌幅来看，本周*ST 荣控、顺发恒业、
城投控股等个股涨幅显著。
城建发展、
中洲控股、
电子城等个股跌幅显著。 43 城新房成交面积同比-34.5%，环比-38.5%；14 城二手房成交面积同比-9.3%，环比+0.6%。截至1/23，1月43城新房累计成交面积同比-34.5%，环比12月-38.5%。其中，一线城市1月成交同比-36%，环比-18.9%。二线城市1 月成交同比-36.1%，环比-51.4%。三四线城市1 月成交同比-27.1%，环比-3.8%。截至1/23，1月14城二手房累计成交面积同比-9.3%，环比12月同期+0.6%。 17城商品房库存面积环比-0.3%，去化周期155.3周；100大中城市供应土地面积同比-4.3%，成交土地面积同比+10%。截至1/22，17 个重点城市商品房库存面积18775.7万平方米，较上周（1/15）环比-0.3%，去化周期155.3周。上周（1.12-1.18），供应土地2104.2 万平方米，同比-4.3%；供应均价778元/平方米，同比-9.3%；成交土地1729.8万平方米，同比+10%；土地成交金额185.8 亿元，同比-7.3%。上周土地成交楼面价1074 元，溢价率1.6%。 政策方面，1月23日，中国人民银行深圳市分行、深圳市住房和建设局消息，对深圳商业用房购房贷款政策作以下调整：商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。政策自2026 年1 月23 日起执行。 公司方面，
栖霞建设（600533.SH）发布2025 年第四季度房地产经营情况简报。2025年1-12月，公司无新增房地产储备。2025年10-12 月，公司无新开工面积，竣工面积5.12万平方米。2025年1-12 月，公司无新开工面积，竣工面积27.49 万平方米。2025 年10-12 月，公司商品房权益合同销售面积0.95万平方米，商品房权益合同销售金额1.52亿元。2025 年1-12月，公司商品房权益合同销售面积4.21 万平方米，商品房权益合同销售金额10.24 亿元。 行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：
中国国贸（600007.SH）、
新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、
新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w（2423.HK）。 风险提示：销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。-9%-2%5%12%19%26%25/125/325/525/725/925/1126/1房地产沪深300房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分图 目 录图1：近一年申万地产板块相对沪深300 走势........................................................................................................................................ 1图2：本周涨幅显著个股 ................................................................................................................................................................................ 1图3：本周跌幅显著个股 ................................................................................................................................................................................ 1图4：43 城商品房成交面积（万方，MA7） ........................................................................................................................................... 2图5：14 城二手房成交面积（万方，MA7） ........................................................................................................................................... 2图6：17 城库存面积及去化周期 ................................................................................................................................................................. 3图7：一线城市库存面积及去化周期.......................................................................................................................................................... 3图8：二线城市库存面积及去化周期.......................................................................................................................................................... 3图9：三四线城市库存面积及去化周期 ..................................................................................................................................................... 3图10：100 大中城市商品房土地供应面积及供应均价 ......................................................................................................................... 4图11：100 大中城市商品房土地成交面积与成交金额 ......................................................................................................................... 4图12：100 大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率 ......................................................................................................................... 4图13：100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 ......................................................................................................................... 4表 目 录表1：重点关注公司盈利预测与评级.......................................................................................................................................................... 7房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分
1 行情回顾
本周（1.19-1.23），申万房地产板块上涨5.2%，跑赢沪深300 指数5.8pp（沪深300下跌0.6%）；交易额52757.3 亿元，环比-7.1%。从个股涨跌幅来看，本周*ST 荣控、顺发恒业、城投控股等个股涨幅显著。城建发展、中洲控股、电子城等个股跌幅显著。图1：近一年申万地产板块相对沪深300 走势数据来源：ifind，西南证券整理图2：本周涨幅显著个股图3：本周跌幅显著个股数据来源：ifind，西南证券整理数据来源：ifind，西南证券整理-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产沪深30015.84% 15.73%14.92% 14.38%12.64% 12.03% 11.51% 11.17%10.03% 9.92%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%-0.77%-1.94%-2.07%-2.76%-5.98%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分
2 基础数据
43 城新房成交面积同比-34.5%，环比-38.5%。截至1/23，1 月43 城新房累计成交面积同比-34.5%，环比12 月-38.5%。其中，一线城市1 月成交同比-36%，环比-18.9%。二线城市1 月成交同比-36.1%，环比-51.4%。三四线城市1 月成交同比-27.1%，环比-3.8%。图4：43 城商品房成交面积（万方，MA7）数据来源：wind，西南证券整理注：43 城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、济南、宁波、佛山、东莞、惠州、南宁），三四线城市（扬州、韶光、江阴、嘉兴、温州、金华、泉州、柳州、绍兴、台州、常德、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、海门、宿州、玉林、龙岩、娄底、荆门、云浮、吉安）。14 城二手房成交面积同比-9.3%，环比+0.6%。截至1/23，1 月14 城二手房累计成交面积同比-9.3%，环比12 月同期+0.6%。图5：14 城二手房成交面积（万方，MA7）数据来源：wind，西南证券整理注：14 城包括北京、深圳、杭州、成都、青岛、厦门、南宁、苏州、南京、东莞、扬州、佛山、金华和江门。01/0101/1501/2902/1202/2603/1103/2504/0804/2205/0605/2006/0306/1707/0107/1507/2908/1208/2609/0909/2310/0710/2111/0411/1812/0212/1612/3001/0101/1501/2902/1202/2603/1103/2504/0804/2205/0605/2006/0306/1707/0107/1507/2908/1208/2609/0909/2310/0710/2111/0411/1812/0212/1612/30房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分17 城商品房库存面积环比-0.3%，去化周期155.3 周。截至1/22，17 个重点城市商品房库存面积18775.7 万平方米，较上周（1/15）环比-0.3%，去化周期155.3 周。其中，一线城市库存面积8163.7 万平方米，环比-0.3%，去化周期为120.6 周；二线城市库存面积7545.8 万平方米，环比+0.2%，去化周期为182.1 周；三四线城市库存面积3066.3 万平方米，环比-1.4%，去化周期为260.2 周。图6：17 城库存面积及去化周期图7：一线城市库存面积及去化周期数据来源：wind，西南证券整理注：17 城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、南宁、福州、厦门、宁波、苏州），三四线城市（江阴、温州、泉州、莆田、宝鸡、东营）。数据来源：wind，西南证券整理图8：二线城市库存面积及去化周期图9：三四线城市库存面积及去化周期数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理100 大中城市供应土地面积同比-4.3%，成交土地面积同比+10%。上周（1.12-1.18），供应土地2104.2 万平方米，同比-4.3%；供应均价778 元/平方米，同比-9.3%；成交土地1729.8 万平方米，同比+10%；土地成交金额185.8 亿元，同比-7.3%。上周土地成交楼面价1074 元，溢价率1.6%。其中，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、2.2%、0.8%。18500186001870018800189001900019100192002025/1/302025/2/202025/3/132025/4/32025/4/242025/5/152025/6/52025/6/262025/7/172025/8/72025/8/282025/9/182025/10/92025/10/302025/11/202025/12/112026/1/12026/1/22合计库存面积（万平）-左轴合计去化周期（周）-右轴2025/1/302025/2/202025/3/132025/4/32025/4/242025/5/152025/6/52025/6/262025/7/172025/8/72025/8/282025/9/182025/10/92025/10/302025/11/202025/12/112026/1/12026/1/22一线城市库存面积（万平）-左轴一线城市去化周期（周）-右轴2025/1/302025/2/202025/3/132025/4/32025/4/242025/5/152025/6/52025/6/262025/7/172025/8/72025/8/282025/9/182025/10/92025/10/302025/11/202025/12/112026/1/12026/1/22二线城市库存面积（万平）-左轴二线城市去化周期（周）-右轴2025/1/302025/2/202025/3/132025/4/32025/4/242025/5/152025/6/52025/6/262025/7/172025/8/72025/8/282025/9/182025/10/92025/10/302025/11/202025/12/112026/1/12026/1/22三四线城市库存面积（万平）-左轴三四线城市去化周期（周）-右轴房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分图10：100 大中城市商品房土地供应面积及供应均价图11：100 大中城市商品房土地成交面积与成交金额数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理图12：100 大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率图13：100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率数据来源：wind，西南证券整理数据来源：wind，西南证券整理
3 行业及公司动态
3.1 行业政策动态跟踪1 月19 日，贵阳市住房城乡建设局党委书记、局长蒙朝阳在采访中称，过去五年贵阳始终坚持“保障+市场”两条腿走路。完善“市场+保障”的住房体系，让更多人安居；把保障性租赁住房做好，托稳底子；把“好房子”建得更好，尤其是让避暑旅居成为贵阳的一张新名片。（观点网）1 月20 日，广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜称，正推进国有土地上房屋更新立法，涵盖五类房屋改造，拟解决六大核心问题；广州2026 年将以“控增量、去库存、优供给”为核心，通过多举措促进房地产市场平稳健康发展。（观点网）1 月20 日，自然资源部、住房城乡建设部发布关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知，旨在推动形成规划编制科学、政策工具精准、实施路径多元、权益保障有力的城市更新“新模式”。明确存量土地房产发展支持产业可享不超5 年过渡期政策；提出加快推进10000120002025/1/262025/2/162025/3/92025/3/302025/4/202025/5/112025/6/12025/6/222025/7/132025/8/32025/8/242025/9/142025/10/52025/10/262025/11/162025/12/72025/12/282026/1/18土地供应面积（万平）-左轴土地供应均价（元/平）-右轴2025/1/262025/2/162025/3/92025/3/302025/4/202025/5/112025/6/12025/6/222025/7/132025/8/32025/8/242025/9/142025/10/52025/10/262025/11/162025/12/72025/12/282026/1/18土地成交面积（万平）-左轴土地成交金额（亿元）-右轴0%5%10%15%20%25%2025/1/262025/2/162025/3/92025/3/302025/4/202025/5/112025/6/12025/6/222025/7/132025/8/32025/8/242025/9/142025/10/52025/10/262025/11/162025/12/72025/12/282026/1/18楼面价（元/平方米）-左轴溢价率-右轴0%10%20%30%40%50%60%70%80%2025/1/262025/2/162025/3/92025/3/302025/4/202025/5/112025/6/12025/6/222025/7/132025/8/32025/8/242025/9/142025/10/52025/10/262025/11/162025/12/72025/12/282026/1/18一线溢价率二线溢价率三四线溢价率房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分城市更新相关立法，健全法规标准体系，加强科技创新应用；提出建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。（观点网）1 月21 日，广州市发改委表示2026 年将推进南沙全面开发开放，争取国家层面印发南沙总体发展规划，同时开展多项平台建设与制度创新。（观点网）1 月21 日，住房城乡建设部部长倪虹表示，将在商品房销售领域推行现房销售制，实现“所见即所得”，同时将搭建房地产相关基础性制度；牢牢抓住让人民群众安居这个基点，坚持政策支持和改革创新并举，推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序。（观点网）1 月23 日，住建部发文规范住房城乡建设领域信用信息归集，明确2026 年6 月底及年底两大阶段工作目标。（观点网）1 月23 日，1 月22 日湖南全省住房城乡建设工作会议在长沙召开，省住建厅厅长陈旌披露多项年度及中长期工作部署。湖南将印发城市更新三年方案，2026 年计划收购200 万平米存量房作保障房，装配式建筑年产值拟破5000 亿元、占比达65%。（观点网）1 月23 日，中国人民银行深圳市分行、深圳市住房和建设局消息，对深圳商业用房购房贷款政策作以下调整：商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。政策自2026 年1 月23 日起执行。（观点网）3.2 公司动态跟踪云南城投（600239.SH）发布关于公司重大资产重组的进展公告。公司及下属全资子公司天津银润投资有限公司通过在云南产权交易所公开挂牌转让的方式，出售公司持有苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州云泰购物中心有限公司70%的股权、宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权、宁波银泰置业有限公司70%的股权、黑龙江银泰置地有限公司70%的股权、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司70%的股权、哈尔滨银旗房地产开发有限公司70%的股权、台州银泰置业有限公司70%的股权、北京房开创意港投资有限公司90%的股权以及天津银润持有宁波泰悦51%的股权。确定北京银泰置地商业有限公司为杭州海威70%股权的受让方；确定公司控股股东云南省康旅控股集团有限公司下属全资子公司云南城投康源投资有限公司为苍南银泰70%股权等10 家标的资产的受让方。截至目前，本次重大资产出售标的公司已全部完成股权交割工作。栖霞建设（600533.SH）发布2025 年第四季度房地产经营情况简报。2025 年1-12 月，公司无新增房地产储备。2025 年10-12 月，公司无新开工面积，竣工面积5.12 万平方米。2025 年1-12 月，公司无新开工面积，竣工面积27.49 万平方米。2025 年10-12 月，公司商品房权益合同销售面积0.95 万平方米，商品房权益合同销售金额1.52 亿元。2025 年1-12月，公司商品房权益合同销售面积4.21 万平方米，商品房权益合同销售金额10.24 亿元。
凤凰股份（600716.SH）发布2025 年第四季度房地产经营情况简报。2025 年10-12 月，公司无新开工面积，上年同期公司无新开工面积。2025 年10-12 月，公司镇江和颐居项目竣工面积54127.52 平方米，上年同期公司南京紫金和旭府项目竣工面积39360.71 平方米，镇江和颐居项目竣工面积96630 平方米。2025 年10-12 月，公司商品房合同销售面积6784.73 平方米，较上年同期减少40.74%；商品房合同销售金额14092.15 万元，较上年同房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分期减少47.07%。2025年10-12月，公司的租赁收入为171.82万元，较上年同期减少81.40%。
南京高科（600064.SH）发布2025 年第4 季度房地产业务主要经营数据公告。2025 年10-12 月，公司房地产业务无新开工，竣工面积4.03 万平方米，权益竣工面积3.22 万平方米。2025 年10-12 月，公司房地产业务实现合同销售面积0.88 万平方米（均为商品房项目销售），同比减少38.03%，实现权益合同销售面积0.74 万平方米（均为商品房项目销售），同比减少46.38%；实现合同销售金额19801.34 万元（均为商品住宅、车位等项目销售），同比减少53.12%，实现权益合同销售金额16656.64 万元（均为商品住宅、车位等项目销售），同比减少59.05%。2025 年10-12 月，公司房地产业务取得租金总收入1479.58 万元（商业综合体187.70 万元、商业办公楼656.65 万元、工业厂房635.23 万元）。
京能置业（600791.SH）发布2025 年第四季度房地产项目经营情况简报。2025 年第四季度，公司及控股子公司新开工面积0 万平方米，竣工面积15.23 万平方米；签约面积1.46万平方米，面积同比下跌46.13%，签约金额0.85 亿元，金额同比下跌86.11%；出租房地产总面积1.75 万平方米及372 个车位，租金总收入0.053 亿元。
大龙地产（600159.SH）发布2025 年第四季度主营业务经营情况简报。2025 年第四季度，公司实现签约面积669.57 平方米，同比减少90.20%；实现签约金额476.00 万元，同比减少89.79%。2025 年1-12 月份，公司累计实现签约面积14172.99 平方米，同比减少12.83%；实现签约金额12977.75 万元，同比减少6.33%。公司房地产出租总面积为148524.56 平方米，2025 年1-12 月份取得租金总收入1425.31 万元，出租率12.08%，房地产每平方米月平均基本租金66.18 元。2025 年第四季度，公司无新增房地产项目储备，无新开工项目，无竣工项目。
京投发展（600683.SH）发布2025 年第四季度主要经营数据公告。2025 年10-12 月，公司新增房地产储备0.00 万平方米；新开工面积2.42 万平方米；竣工面积44.18 万平方米，同比增长2109.00%；签约销售金额6.32 亿元，同比增长-67.69%；签约销售面积1.72 万平方米，同比增长-59.43%。
天健集团（000090.SZ）发布投资者关系管理信息。公司主业定位为城市建设、综合开发、城市服务。城市建设板块：加快绿色低碳转型，建立超低能耗建筑标准体系，探索在光伏建筑一体化、绿色建材等领域拓展新业务。深化区域建工和走出去战略，在东莞、肇庆、赣州、海南等外埠施工市场有所突破；充分挖掘建筑机器人在工程建设领域的应用场景，实现测量定位、质量检测等自动化，提升工程建设智能化能力；提升装配式设计标准化、生产智能化和安装精益化，推进BIM 技术在工程建设全过程应用，交付数字孪生产品。综合开发板块：项目在售、在建、储备项目优质；积极推进极富潜力的一批城市更新项目的前期工作。城市服务板块：包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务、物业服务、代建服务。房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分
4 投资建议
行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w（2423.HK）。表1：重点关注公司盈利预测与评级股票代码股票名称当前价格EPS（元）PE2024A2025E2026E2027E2024A2025E2026E2027E1109.HK华润置地25.313.593.743.944.137.056.776.426.130960.HK龙湖集团8.51持有1.511.011.021.035.648.438.348.26600007.SH中国国贸20.06持有1.251.291.321.3416.0515.5515.2014.976049.HK保利物业31.212.662.873.153.3711.7310.879.919.261209.HK华润万象生活37.501.591.842.092.3423.5920.3817.9416.032669.HK中海物业4.410.460.50.540.599.598.828.177.482602.HK万物云17.490.981.11.231.3917.8415.9014.2212.58002968.SZ新大正14.180.50.530.620.7328.3626.7522.8719.42601155.SH新城控股15.870.330.380.470.5748.0941.7633.7727.842423.HK贝壳-W42.721.191.001.291.5735.9042.7233.1227.21数据来源：wind，西南证券（注：以人民币为单位，截止2026 年01 月23 日收盘价）
5 风险提示
销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。房地产行业周报（1.19-1.23）请务必阅读正文后的重要声明部分