行业基本情况收盘点位2227.382436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《预计一季度新房成交数据承压》 -2026.01.12房地产行业报告 （2026.1.12-2026.1.18）地产延续调整 等待销售边际企稳⚫ 投资要点根据统计局数据，2025 年全国房地产开发投资82788 亿元，同比-17.2%，房屋新开工面积58770 万平方米，同比-20.4%。新建商品房销售面积88101 万平方米，同比-8.7%。2025 年12 月，70 个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅较上月有所扩大。新建住宅方面，一二三线城市环比分别下降0.3%、0.4%和0.4%，同比分别下降1.7%、2.5%和3.7%。二手住宅方面，一二三线城市环比分别下降0.9%、0.7%和0.7%，同比分别下降7%、6%和6%。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为126.6万方，本年累计新房成交面积为472.22 万方，累计同比-27.1%。30大中城市近四周平均成交面积为193.53 万方，同比-29.5%，环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.28万方，同比-36.1%，环比-6.4%，二线城市近四周平均成交面积为111.09 万方，同比-23.3%，环比-17.3%，三线城市近四周平均成交面积为35.16 万方，同比-36.8%，环比-14.8%。上周14 城商品住宅可售面积为7965.68 万方，同比-4.57%，环比-0.01%，14 城去化周期为20.41 个月，其中一线城市去化周期为14.58 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为234.39 万方，本年累计二手房成交面积为630.72 万方，累计同比-12.3%。20城近四周平均成交面积为214.47 万方，同比-15.5%，环比+2%。截至2025/1/5 全国城市二手房出售挂牌量指数为6.33，环比-14.2%，挂牌价指数为145.94，环比-0.65%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为31 宗，成交住宅类土地数量为17 宗，新增供应商服类土地数量为49 宗，成交商服类土地数量为38 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.83，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.49。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4346.25 元/平方米，溢价率为1.18%，环比+0.03pct，成交商服类土地楼面均价为2175.75 元/平方米，溢价率为0.73%，环比-0.23pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌3.52%，沪深300 指数下跌0.57%，房地产指数跑输沪深300 指数2.95pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.74%，恒生综合指数上涨2.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.3pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-10%-6%-2%2%6%10%14%18%22%2025-012025-042025-062025-082025-112026-01房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为126.6 万方，本年累计新房成交面积为472.22 万方，累计同比-27.1%。30 大中城市近四周平均成交面积为193.53万方，同比-29.5%，环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.28万方，同比-36.1%，环比-6.4%，二线城市近四周平均成交面积为111.09 万方，同比-23.3%，环比-17.3%，三线城市近四周平均成交面积为35.16 万方，同比-36.8%，环比-14.8%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2026/1/182025/12/282025/12/72025/11/162025/10/262025/10/52025/9/142025/8/242025/8/32025/7/132025/6/222025/6/12025/5/112025/4/202025/3/302025/3/92025/2/162025/1/2630城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7965.68 万方，同比-4.57%，环比-0.01%，14 城去化周期为20.41 个月，其中一线城市去化周期为14.58 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为234.39 万方，本年累计二手房成交面积为630.72 万方，累计同比-12.3%。20 城近四周平均成交面积为214.47 万方，同比-15.5%，环比+2%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,2008,3008,40014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2025/1/5 全国城市二手房出售挂牌量指数为6.33，环比-14.2%，挂牌价指数为145.94，环比-0.65%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为31 宗，成交住宅类土地数量为17 宗，新增供应商服类土地数量为49 宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.83，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.49。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4346.25 元/平方米，溢价率为1.18%，环比+0.03pct，成交商服类土地楼面均价为2175.75 元/平方米，溢价率为0.73%，环比-0.23pct。2024/1/152024/2/142024/3/152024/4/142024/5/142024/6/132024/7/132024/8/122024/9/112024/10/112024/11/102024/12/102025/1/92025/2/82025/3/102025/4/92025/5/92025/6/82025/7/82025/8/72025/9/62025/10/62025/11/52025/12/52026/1/4全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/1/152024/2/142024/3/152024/4/142024/5/142024/6/132024/7/132024/8/122024/9/112024/10/112024/11/102024/12/102025/1/92025/2/82025/3/102025/4/92025/5/92025/6/82025/7/82025/8/72025/9/62025/10/62025/11/52025/12/52026/1/4全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/1/152024/2/142024/3/152024/4/142024/5/142024/6/132024/7/132024/8/122024/9/112024/10/112024/11/102024/12/102025/1/92025/2/82025/3/102025/4/92025/5/92025/6/82025/7/82025/8/72025/9/62025/10/62025/11/52025/12/52026/1/490平米以下90-144平米144平米以上2024/1/152024/2/142024/3/152024/4/142024/5/142024/6/132024/7/132024/8/122024/9/112024/10/112024/11/102024/12/102025/1/92025/2/82025/3/102025/4/92025/5/92025/6/82025/7/82025/8/72025/9/62025/10/62025/11/52025/12/52026/1/490平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.52%，沪深300指数下跌0.57%，房地产指数跑输沪深300 指数2.95pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.74%，恒生综合指数上涨2.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.3pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第4、第13。0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.02025/1/192025/2/22025/2/162025/3/22025/3/162025/3/302025/4/132025/4/272025/5/112025/5/252025/6/82025/6/222025/7/62025/7/202025/8/32025/8/172025/8/312025/9/142025/9/282025/10/122025/10/262025/11/92025/11/232025/12/72025/12/212026/1/42026/1/18成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0002026/1/182025/12/282025/12/72025/11/162025/10/262025/10/52025/9/142025/8/242025/8/32025/7/132025/6/222025/6/12025/5/112025/4/202025/3/302025/3/92025/2/162025/1/26成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2025/1/172025/2/12025/2/162025/3/32025/3/182025/4/22025/4/172025/5/22025/5/172025/6/12025/6/162025/7/12025/7/162025/7/312025/8/152025/8/302025/9/142025/9/292025/10/142025/10/292025/11/132025/11/282025/12/132025/12/282026/1/12房地产(申万)沪深300-10%0%10%20%30%40%50%2025/1/172025/2/12025/2/162025/3/32025/3/182025/4/22025/4/172025/5/22025/5/172025/6/12025/6/162025/7/12025/7/162025/7/312025/8/152025/8/302025/9/142025/9/292025/10/142025/10/292025/11/132025/11/282025/12/132025/12/282026/1/12恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
城建发展（+0.59%）、
先导基电（+0.47%）、
大悦城（+0.34%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：
新世界发展（+26.6%）、雅居乐集团（+8.93%）、太古地产（+7.56%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+7.69%）、
新大正（+4.01%）、世茂服务（+3.28%）
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%计算机电子有色金属传媒机械设备社会服务通信基础化工电力设备汽车环保建筑装饰公用事业美容护理石油石化家用电器纺织服饰建筑材料医药生物交通运输综合轻工制造商贸零售钢铁食品饮料非银金融银行煤炭农林牧渔房地产国防军工-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%